Земельный конвейер

В Дзержинске изначально сопротивлялись желанию правительства региона «подмять под себя» землю. Особенно бойко возмущались депутаты Городской думы, люди бизнеса, для которых земля – вопрос принципиальный.

На участках, пока их выдавала администрация, делались деньги. Некогда заявки от граждан, предпринимателей и предприятий рассматривались в нашем городе на межведомственной комиссии по инвестиционной политике и земельным отношениям. Этот орган пачками штамповал решения, благодаря которым в городе вырубали зелень, где зачастую вплотную к жилым домам возводились торговые центры, автомойки, шиномонтажи, окончательно испортившие архитектурный облик и планировочное пространство города.

Десятками гектаров разлетались участки и в пригородных поселках. Земли под коттеджи выдавали на месте лесов, которые следовало бы сохранить для потомков, а также в водоохранных зонах и пойменных лугах. «Зиковцы» откровенно пренебрегали интересами города. На первый план выходили шкурные интересы. За многими новыми объектами и стояли те самые депутаты Гордумы, самые важные из которых заседали в «земельной» инвестиционной комиссии (ЗИК).

Откровенно говоря, это был хорошо отлаженный, поставленный на поток бизнес, основанный на распределении земли. Участки зачастую выдавались без конкурса, по договорам аренды, без обременений, то есть с возможностью последующей переуступки прав, что равносильно продаже, которую и налогом-то трудно обложить. Вот так получатели земли копили серебреники, которые с легкостью могли пополнять городскую казну. Фактический контроль за реализацией проектов, одобренных на ЗИК, отсутствовал – просишь участок под аптеку, а строишь там торговый центр.

При этом ЗИК стал закрытым клубом для избранных. С ноября 2012 года протоколы решений ЗИК, которые прежде в открытом доступе размещались на официальном интернет-сайте администрации Дзержинска, вообще перестали где бы то ни было публиковаться. Чужаков к земле не допускали. Предпринимателям и рядовым гражданам, не аффилированным с властью, было сложно получить землю. В этом отношении весьма показательна история дзержинцев Сергея Парушина-Красова и Дмитрия Захарова, которым администрация под надуманным предлогом штамповала отказы на участки, которые тут же уходили в другие руки.

Причем на местах даже научились обходить препятствия, когда полномочия по предоставлению земельных участков свыше 200 кв. м ушли в область. В Дзержинске обкатали схему дробления, когда фактически для одной стройки запрашивалось по 3-4 участка по 200 квадратов, чтобы уйти от согласования заявки с региональным инвестиционным советом. Законом о перераспределении полномочий правительство области поставило точку для такого рода земельных манипуляций на местах.

Политический вопрос

Принципиальность земельного вопроса со стороны областного руководства по большей части объяснялась политическим аспектом.

Перераспределение полномочий фактически стало результатом противоборства между главой региона Валерием Шанцевым и прежним главой Нижнего Новгорода Олегом Сорокиным. Губернатор «увел» решения по распределению земли в область, а значит, одержал еще одну тактическую победу в схватке со своим политическим оппонентом. Все остальные муниципалитеты, можно сказать, попали под горячую руку.

И на местах это восприняли болезненно. Но дальше плача Ярославны, например, в Дзержинске дело поначалу не двинулось. Потом дзержинцы неожиданно воспрянули духом. Может быть, почувствовали ослабление позиций губернатора на региональном политическом поле и одновременное усиление политического влияния Олега Сорокина, который поддержал бы любое движение по возвращению муниципалитетам земельных полномочий. Так, желание дзержинцев по возвращению возможности распоряжаться землей оформилось в законодательную инициативу, которую даже успел рассмотреть и одобрить в первом чтении предыдущий, пятый созыв Законодательного собрания области. Сейчас дзержинские депутаты жаждут окончательного решения законодателей. Благо теперь к ним присоединился и областной центр.

Теряем деньги

Нижний жалуется на снижение доходов от реализации земельных участков и затормозившуюся программу переселения из аварийного жилья. Аналогичные претензии и у дзержинцев. Председатель КУМИ Дзержинска Владислав Гусев на заседании комитета Гордумы по строительству, архитектуре и землепользованию 11 ноября заявил о провале претензионной работы по ранее заключенным договорам аренды земельных участков. До передачи полномочий, когда за взаимоотношения с арендаторами отвечала администрация Дзержинска, задолженность по аренде в 2013 году составляла 2,4 млн руб., в 2014-м – 2,7 млн руб. Когда ответственность легла на плечи министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области, долги выросли до 8,1 млн руб. в 2015 году, а на 1 ноября 2016-го задолженность, по информации Гусева, достигла 22,8 млн руб.

«Вы понимаете, что это реально недополученные деньги в бюджет Дзержинска, на которые можно было отремонтировать пятьдесят дворовых территорий», – возмущался в беседе с нашим корреспондентом зампред думского комитета по строительству Владислав Сивый.

А вот коллега Сивого Борис Пухов искренне недоумевал, почему дзержинцы даже после передачи полномочий в область пустили на самотек претензионную работу. Обрадовались, что ничего делать уже не надо, и опустили руки? Тем более, как выяснилось из уст первого заместителя главы администрации Анатолия Слизова, Дзержинск после перераспределения полномочий не сокращал специалистов и мгновенно включится в работу, когда вопрос разрешится в пользу муниципалитетов. «Мы справимся без дополнительных кадров», – заверил Слизов.

Совершенно непоказательным для Бориса Пухова был и очередной аргумент чиновников в пользу возвращения полномочий о снижении инвестиционной активности. Информация от Владислава Гусева по вновь заключенным договорам на реализацию инвестпроектов показывает существенный спад: 2013 год – 87 договоров, 2014-й – 55, 2015 год – 16, 2016-й – 24. Борис Пухов считает, что эти показатели следует соотносить с кризисом в экономике и общим снижением спроса на земельные участки. Областное правительство снижение активности бизнеса связывает еще и с тем, что «все инвестиционно привлекательные участки уже были разыграны в предыдущие годы».

«Те участки, которые предлагаются сейчас, являются менее привлекательными, к ним отсутствует интерес у потенциальных инвесторов. Сравнивать разные периоды времени, в которые выдавались разрешения на освоение различных участков, также некорректно, поскольку инвесторы были в разных экономических условиях», – говорится в ответе на запрос одного из нижегородских СМИ областного министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений.

Относительно Дзержинска эта оценка более чем оправдана. В городе химиков еще до передачи полномочий кто-то «застолбил» много земли под ширмой реализации инвестпроектов, так что сейчас хорошие участки еще поискать нужно. Кстати, в условиях сегодняшнего кризиса эти гос-пода, что собаки на сене – землю взяли, ничего не строят, но и продать не могут. Достаточно проехаться по промзоне, чтобы оценить масштабы жадности. На глаза попадутся десятки участков с вывесками о продаже и аренде. Вот и Анатолий Слизов не отрицает «высокой насыщенности вторичного рынка». «Это и промзона, и город. Но рынок стоит», – заявил первый зам. Значит, дело-то не в том, кто раздает участки, а в экономике, спад которой пока отбивает желание у бизнеса осваивать землю.

С такой постановкой вопроса категорически не соглашается председатель думского комитета по строительству Юрий Шахунц, который, правда, на своем собственном примере показал, что у предпринимателей есть желание к развитию, но область ставит палки в колеса. Два с половиной года Юрий Владимирович оформлял разрешительную документацию на земельный участок, потратив при этом кучу денег. У финишной черты, при сдаче документов на заключение договора аренды, предпринимателю и депутату из Дзержинска областные чиновники внезапно заявили о том, что «поменялся закон» и нужно пройти процедуру заново. «Это что за перебор? Они же меня два с половиной года мурыжили. Я уверен, что, кроме меня, еще куча людей попала под эту раздачу», – негодовал Шахунц.

Владислав Сивый также указывает на неоправданно низкую скорость прохождения заявок через область. «Губернатор заявляет о том, что 7-дневный срок рассмотрения заявки всегда выдерживается, – замечает депутат. – Ему, конечно, неправильно докладывают. С момента снятия всех замечаний 7-дневный срок в области может и выдерживают. Однако на то, чтобы снять тот вал замечаний, который предъявляют к любой заявке, уходит минимум полгода. Я в этом убедился на собственном опыте.»

Сивый не скрывает своего интереса сразу к нескольким участкам, которые, по его мнению, следует выставить на конкурс. Наш собеседник сообщил, что в жилищном строительстве уже 1,5 года не разыгрывалось ни одного участка и до сих пор ничего даже не готовится. Скоро застройщики завершат освоение имеющихся сегодня участков, а затем, по мнению Сивого, в жилищном строительстве Дзержинска произойдет провал. «Потому что ни у кого официально не будет земли, на которой можно вести стройку», – говорит наш собеседник. Одновременно с этим Сивый признал тот перекос в выдаче земли для коммерческой застройки, который имел место, когда землей распоряжался город. «Были перекосы, я бы даже сказал, косяки с большой буквы», – не сдерживается в оценках Владислав Валерьевич. Поэтому он, если в город вернутся полномочия по распоряжению землей, будет настаивать, чтобы участки выставлялись на конкурс, а не раздавались по заявкам: «Даже если там было до этого лоббирование чьих-то интересов, депутатских и других, то как минимум город получает реальную рыночную стоимость в денежном эквиваленте».

В то же время депутат считает, что на местном уровне отфильтровать нежелательную стройку более реально, чем на областном. Инвестсовет, одобряя ту или иную заявку, ставит местные власти что называется перед фактом. И те уже ничего не могут поделать, даже если реализация проекта нежелательна для города. В качестве примера Сивый привел участок у госпиталя ветеранов войн в конце проспекта Циолковского, который планировался для строительства многоэтажного жилого дома, а ушел под возведение частного медцентра в 3000 кв. м под заявку фирмы, созданной незадолго до заседания инвестсовета. Сивый собирался строить там 24-этажку, брата-близнеца ЖК «Молодежный Делюкс». Поэтому решил отстоять в суде этот участок.

С другой стороны, известно много и других положительных примеров, когда область забраковала нежелательные для дзержинцев стройки. Так, инвестсовет отложил заявку на застройку берегов озера Плотинка в поселке Желнино, о чем мы совсем недавно подробно рассказывали. Недавно область дала от ворот поворот и ООО «СМУ № 2» – застройщику жилого дома «Парижский квартал» на улице Кирова, 12. Компания обратилась за разрешением на увеличение этажности в департамент градостроительного развития Нижегородской области. На данном участке разрешено строительство домов не выше 5 этажей, а проект строительства ООО «СМУ № 2» предполагает возведение 6-этажного жилого дома. Рассмотрев предоставленные материалы, департамент отказал застройщику в предоставлении данного разрешения, выявив ряд нарушений.

В частности: проектируемый объект выходит за границы отведенного земельного участка, превышен коэффициент застройки (0,5 при норме 0,4), открытые парковки и площадки размещены за границами предоставленного участка, в градостроительном обосновании не выполнен расчет инсоляции.

Местные власти, будь решение вопроса в их компетенции, наверняка пошли бы навстречу застройщику, как это было в случае с господином Семенцом, которому чиновники одобрили реконструкцию магазина на проспекте Свердлова, 72. Но в то же время и область принимает неоднозначные решения. Например, много вопросов вызывает согласование строительства 12-этажного дома на проспекте Ленина, 67.

Что скажет земляк?

При обсуждении возвращения полномочий дзержинские депутаты задавались вопросом о том, какую позицию займет их коллега в ЗСНО, дзержинец Валерий Осокин, который возглавляет в областном парламенте комитет по вопросам госвласти и местному самоуправлению. Осокин поддерживает позицию губернатора, считали дзержинские парламентарии. Но мы связались с Валерием Владимировичем и услышали совершенно противоположное мнение. Депутат разделяет чаяния своих коллег и будет голосовать за возвращение полномочий муниципалитетам. При этом Осокин выразил несогласие с позицией области, где убеждены, что возвращение полномочий муниципалитетам возможно не ранее 2020 года.

По мнению Валерия Владимировича, местным властям в отсутствии возможности по распоряжению земельными ресурсами крайне сложно развивать собственные территории. Что касается всевозможных нарушений при предоставлении земельных участков, то тут, по мнению парламентария, необходимо выстроить слаженную систему контроля с участием правоохранительных органов. При этом глава комитета считает обязательным участие областных структур в процессе принятия решений по земельному вопросу. Инвестиционный совет под председательством губернатора – уже опробованный и достаточно эффективный для этого механизм.