Речь идет о многострадальном доме № 13 по улице Галкина, председатель совета которого Юрий Чежидов, герой наших постоянных публикаций по проблемам ЖКХ, уже не первый год воюет с управляющей компанией. 

В нынешнем году взаимоотношения обострились на почве разногласий касательно расходования средств на проведение текущего ремонта. 

Так уж повелось, что в доме на Галкина, 13 основную роль в расстановке приоритетов по улучшению технического состояния жилья играет совет МКД. И дело здесь вовсе не в личности самого Юрия Чежидова, человека с активной жизненной позицией и богатым опытом руководящей работы за плечами, а в том, что ДУК фактически пустила на самотек работу по управлению домом.

Компании не по силам даже сформировать собственный план ремонтной программы, потому что коммунальщики элементарно не владеют ситуацией на дому. Регулярные обследования состояния дома, как мы уже доказали в нескольких эпизодах серии материалов «ДУК против собственников», проводятся исключительно на бумаге, для отвода глаз. А на деле все предложения по ремонту на каждый очередной год, с которыми ДУК из-за собственной бездеятельности вынуждена соглашаться, формирует совет МКД.

В нынешнем году в ДУК решили изменить привычный сценарий. Предложения по плану работ на 2018 год совет дома направил в ДУК сильно загодя – в октябре 2017 года. 

Текущий год, по задумке совета дома, должен был начаться с разработки проекта реконструкции системы электроснабжения и продолжиться первым этапом замены 40 окон на первых пяти этажах во всех десяти подъездах. Кроме этого, в планах был ремонт полов первых этажей всех подъездов с укладкой керамогранита, продолжение работ по установке ограждений во дворе. 

Все работы важны для дома. Так, реконструкция системы электроснабжения – это повышение ее надежности и пропускной способности с 2,5 до 4,5 кВт/часов. К слову, в доме уже не раз случались замыкания, из-за которых в квартирах выходила из строя бытовая техника. 

А окна в многоэтажке, которой ДУК заведует вот уже десять лет, собирая с дома по 4,5 млн руб. в год, до сих пор деревянные, дует, что называется, со всех щелей. Ограждение у дома – это зонирование земельного участка, спасение газонов от вытаптывания. 

Предложения совета МКД ДУК приняла 24 октября 2017 года. Крайний срок, установленный в совместном плане работ по текущему ремонту на 2018 год, – третий квартал. И, таким образом, ремонтный сезон на Галкина, 13 должен был финишировать еще в августе. Но не тут-то было. Единственное, что удалось сделать в минувшем летнем сезоне, так это установить ограждения на придомовой территории, и только лишь после усилий председателя совета МКД по разработке сметы и поиска подрядчика. А вот плитку в подъездах стали укладывать совсем недавно. С установкой окон пока непонятно, что будет. Жилищники, видимо, ждут, когда станет еще холоднее, ну, чтобы не отступать от доброй российской традиции, по которой асфальт кладут в снег, а крыши вскрывают в проливные дожди…

Смеем предположить, что нерасторопность ДУК вызвана желанием коммунальщиков побороться за собственную выгоду. В частности, УК активно вмешалась в процесс пересмотра плана работ, продвигая собственных подрядчиков. Новые, выгодные для себя, решения управляющая компания пыталась провести через общее собрание собственников, дискредитировав совет дома и персонально Юрия Чежидова. Об этом свидетельствует один только факт, что подписи на бланках голосования собирали работники абонентской службы ДУК, буквально показывая жителям, где именно нужно расставлять галочки. При этом ДУКовцы объясняли гражданам, что это голосование за установку окон, умалчивая, конечно, о желании через него пропихнуть собственных подрядчиков и отстранить совет МКД от принятия решений.

 

Однако «хотелки» ДУК не прошли. А ведь, как ни удивительно, они нашли среди жителей дома сторонников. Их критика, в основном, сводилась к тому, что совет дома занимается не тем – тратит деньги на декорации, когда нужно решать насущные проблемы, связанные с текущей кровлей и ветхими трубами. Вполне ожидаемо этому вторил и директор ООО «ДУК» Олег Богданов – коммунальщикам всегда выгоднее осваивать деньги на работах, которые собственникам крайне сложно проконтролировать. Ведь если верить документам, то ремонт всей кровли на Галкина, 13 был проведен в 2014 году. Поэтому удивительно было слышать о каких-то проблемах с протечками, когда кровля еще на гарантии. А тем, кого действительно заливает, в первую очередь нужно было требовать с ДУК выполнения гарантийных обязательств по кровельным работам, а не вставлять палки в колеса совету МКД, который всеми силами пытается заставить жилищников работать. 

На исходе минувшего лета, предвидя, что ДУК, потерпевшая фиаско в попытке пересмотреть совместный план работ, может и вовсе оставить дом без ремонта, совет МКД решил призвать на помощь Государственную жилищную инспекцию. Как своего рода третейского судью, который бы определил, правильные ли приоритеты расставил совет МКД в ремонте и обязаны ли коммунальщики следовать его решениям. Госинспекторы сделали несколько «вылазок» на Галкина, 13, после которых ДУК получила сразу два предписания, датированные 11 и 18 октября текущего года. Одновременно с этим, в результате выявленных нарушений, ГЖИ сформировала в адрес ООО «ДУК» административный протокол по ст. 14.1.3 ч. 2 КоАП РФ (нарушение лицензионных требований). Штрафы для юрлиц по этой статье вполне себе адекватные их разгильдяйству – от 250 до 300 тыс. рублей. 

Еще один протокол Жилинспекция составила в адрес должностного лица УК за размещение недостоверных сведений в ГИС ЖКХ (ст. 13.19.2 ч. 2 КоАП РФ). Здесь, правда, ДУКовцам впору расслабиться, потому что наказанием для них может быть незначительный штраф – от 5 до 10 тыс. рублей, а то и вовсе предупреждение. 

Оба протокола отправились в мировой суд, где и определится цена расхлябанности ДУК в одном из самых привлекательных с точки зрения денежных сборов дзержинских домов. Полагаем, что у коммунальщиков будет мало шансов отвертеться от наказания, потому что ГЖИ собрала довольно основательную доказательную базу нарушений в деятельности УК. И что же в ней интересного? 

Прежде всего, ГЖИ указала ДУК на ненадлежащее состояние дома по технической части. Здесь и разбитые бетонные полы на первых этажах во всех десяти подъездах, и окна без рам, и разваленные мусорные камеры, и разрушенная кирпичная кладка стен на входе в подъезды, перекошенные тамбурные двери. Все эти «косяки» в деталях описаны в предписании ГЖИ от 11 октября. В другом, от 18 октября, инспекция обратила внимание на обрушение штукатурки цоколя и нарушение отмостки по периметру дома. И даже такая, казалось бы, мелочевка, как непрокрашенные места на стенах в трех подъездах и частичное нарушение штукатурного слоя в колясочной 8-го подъезда, также стали поводом для того, чтобы включить их в документ в качестве нарушений жилищного законодательства.

Недоработки ДУК контролеры выявили и в части размещения обязательных сведений об управлении домом в государственной информационной системе ЖКХ (ГИС ЖКХ). Мониторинг сайта по Галкина, 13 специалисты проводили в период с 12 по 14 сентября. Стоит заметить, что собственникам помещений в МКД на ГИС ЖКХ доступны лишь общие сведения, такие как наименование УК и некоторые характеристики дома, находящегося в ее управлении. Все остальное, например, детальный перечень проведенных работ по текущему ремонту и содержанию, могут увидеть надзорные органы, услугами которых и воспользовался совет МКД на Галкина, 13. А ведь сведения, доступные для ГЖИ, по большому счету, отражают надежность подрядчика, которому жители доверили обихаживать свое жилье. 

Так вот, мониторинг ГИС ЖКХ фактически доказал, что ООО «ДУК» – недобросовестный подрядчик. Все выкрутасы УК, которую, на минуточку, возглавляет высокопоставленный в Дзержинске деятель – председатель комитета Городской думы по городскому хозяйству Олег Богданов, специалисты педантично отразили в том самом предписании от 11 октября. Так, читая документ, можно увидеть, что сведения, сообщаемые ДУК в разделе «Информация о перечне оказываемых услуг, выполняемых работ по управлению МКД, по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД» за 2018 год, не соответствуют действительности. Например, по площади влажного подметания лестничных маршей и площадок ДУК почему-то указала… объем здания в 21864 кубометра, в то время как в договоре уборочная площадь мест общего пользования (МОП) составляет 1645 кв. м (лестничные площадки) и 813 кв. м (лестницы).

 

 

Кроме того, в договоре управления это 840 погонных метров, у ДУК – 21864,33 кв. м. Такая же цифра с ежемесячными обходами фигурирует и в данных проверки наличия тяги в дымовентиляционных системах. По договору управления проверка проводится всего лишь 2 раза в год, а метраж системы вентиляции составляет 10584 метра. 

А вот такие разделы в ГИС ЖКХ, как «планирование работ», «фиксация работ и услуг», «о размере платы», у ДУК вообще оказались незаполненными. Впрочем, ничего удивительного. Какие планы могут сформировать коммунальщики, которые давно махнули на обязательные профилактические осмотры общего имущества и состояния конструктивных элементов дома. Всю эту работу за них по факту проводит совет МКД. Зато УК хорошо умеет стричь купоны с одной из самых ликвидных городских многоэтажек. Это, пожалуй, единственное ее достоинство. 

Не удивляет отсутствие информации в ГИС ЖКХ и о размере платы. К слову, собственники уже который год тщетно пытаются добиться от руководства ДУК сметы жилищного тарифа по текущему ремонту и содержанию. Многочисленные письменные и устные требования совета МКД в адрес руководства УК обосновать расценки составляющих основного жилищного тарифа до сих пор остаются без ответа. Документов по калькуляции тарифа в период с 1 января 2016 года по 1 января 2018 года не добилась от ДУК и ГЖИ. Коммунальщики наглым образом проигнорировали соответствующий запрос надзорного органа. При этом они не стесняются позиционировать себя как «самую надежную компанию Нижегородской области». А в чем, простите, эта надежность? Исключительно в повсеместном обсчитывании основной стороны договора управления, то есть жителей многоквартирных домов, беззащитных перед мощной машиной из армии юристов, экономистов, финансистов, инженеров?

Размещение полной и достоверной информации в ГИС ЖКХ о деятельности УК – это ведь не прихоть совета отдельно взятого МКД или жилинспекции, а требования федерального законодательства. Открытость коммунальной отрасли регламентирована отдельным Постановлением правительства РФ «Об утверждении стандарта раскрытия информации…» № 731 от 23 сентября 2010 года, а также Приказом двух федеральных министерств – связи и ЖКХ «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации…» № 74/114/пр от 29 февраля 2016 года. 

Как видите, контора господина Богданова демонстративно игнорирует требования федерального законодательства. И вы знаете, до сих пор неплохо и уверенно себя чувствует на рынке управления жилфондом. Не удивимся, если окажется, что все те дикие завышения объемов уборочных площадей и всего прочего, что ДУК заносит в ГИС ЖКХ, ложатся в основу жилищного тарифа, по которому компания выдает счета для собственников. К слову, дом на Галкина, 13 до сих пор живет по одному из самых низких тарифов в городе в 18,10 рубля с квадратного метра. И это так только потому, что совет МКД во главе с Юрием Чежидовым, как может, сдерживает дикие аппетиты жилищников. А ведь основная масса домов, находящихся в управлении ООО «ДУК», уже давно перешагнула этот рубеж и платит по тарифам, утвержденным Постановлением администрации Дзержинска № 4000 от 16 октября 2017 года, в 23 рубля за квадратный метр и больше. Не позавидуешь, что тут еще добавить?.. 

Еще одним серьезным нарушением, зафиксированным ГЖИ, стал отказ ООО «ДУК» от утверждения новой редакции договора управления. Весь нынешний год совет МКД потратил на то, чтобы управлялка приняла новый договор с учетом всех последних изменений и дополнений жилищного законодательства. Такое решение собственники одобрили еще в начале текущего года, закрепив его в соответствующем протоколе от 8 января. Главный орган управления домом – общее собрание – поручил совету МКД совместно с УК подготовить новую редакцию договора и утвердить его в первом квартале нынешнего года. Совет МКД свои обязательства выполнил, направив подрядчику проект договора в новой редакции. Однако управлялка ответила отказом, сославшись на отсутствие объективных предпосылок для изменения договора. В этом письме ДУК удивила и тем, что якобы у кого-либо из членов совета МКД, и даже у председателя нет полномочий на право подписания такого рода документов. ГЖИ, разобравшись в ситуации, поставила коммунальщиков на место. 

Ссылка ДУК на «отсутствие объективных предпосылок для изменения договора» согласно вердикту жилинспекции противоречит нормам Жилищного (ч. 8 ст. 162) и Гражданского (ст. 434) кодексов РФ. Эти нормы указывают на то, что договор управления МКД не является публичным, а посему его условия могут свободно меняться в порядке, установленном гражданским законодательством, и с учетом норм жилищного права. Условия договора можно беспрепятственно, менять по соглашению сторон, ну или, в крайнем случае, по решению суда, о чем гласит Гражданский кодекс (ч. 1 ст. 450).

 

Таким образом, право предложить изменить условия договора управления МКД есть у каждой из его сторон. Исключение делается лишь для случаев, когда договор заключен по результатам открытого аукциона, что совсем не подходит ни для Галкина, 13, ни для всего остального дзержинского жилфонда. 

В ГЖИ расставили точки над «i» и относительно отсутствующих, по версии юристов ДУК, полномочий совета МКД на подписание договора. Жилинспекция в очередной раз подтвердила легитимность совета, выбранного общим собранием собственников в форме очно-заочного голосования в период с 26 декабря 2014 года по 31 января 2015 года. Это решение оформлено отдельным протоколом от 2 февраля 2015 года, который никем не обжалован и не отменен судами. В этом же документе председатель совета наделен полномочиями на подписание договоров между собственниками и УК. Совет МКД на Галкина, 13 избрали на 4 года – до февраля 2019 года. Когда Юрий Чежидов направлял проект нового договора в УК, его полномочия еще не истекли, а значит, как подчеркивается в предписании ГЖИ от 11 октября, у ДУК не было права отказывать собственникам в рассмотрении и принятии такого документа. Заартачившись, коммунальщики тем самым фактически не исполнили решение общего собрания собственников на Галкина, 13 от 8 января текущего года. 

В каждом из двух предписаний жилинспекция установила для ДУК сроки устранения нарушений, в первом случае – до 26 октября, во втором – до 2 ноября сего года. С предписанием от 11 октября в ДУК не согласились – ни с установленной датой, ни с перечнем выявленных нарушений, никак не объяснив своих мотивов. Неужели коммунальщикам и целого года оказалось мало на разработку смет и выбор исполнителей работ? Правда, предписание от 18 октября технический директор компании Галина Денисова подписала без всяких замечаний. В этой связи полагаем, что первую директиву жилинспекции коммунальщики попытаются оспорить в Арбитражном суде. И это вполне объяснимо. Ведь нарушения, выявленные контролерами, фактически приведут компанию к лишению лицензии на управление домом на Галкина, 13. Понятно, что ДУК будет всячески сопротивляться потере столь жирного куска. Да и потом, вся эта процедура может стать заразительным примером для остальных многоквартирных домов, настрадавшихся от дорогих «гастролей» «самой надежной управляющей компании».

 

Продолжение следует…