В конце июня группа компаний «Управдом» – один из крупнейших игроков на рынке ЖКХ Дзержинска – объявила о своей реорганизации. По ее планам, мелкие управляющие компании, входившие в состав группы, будут объединены в одну – ООО «Управдом». Как будет происходить этот процесс, зачем понадобилось это слияние и чем оно обернется для горожан? На эти и другие вопросы мы попросили ответить директора по связям с общественностью ГК «Управдом» Александра Маркова.

– Александр Евгеньевич, думаю, многим дзержинцам сегодня интересно, почему вдруг «Управдом» решил объединиться? Но, наверное, еще более интересно – какие последствия этот шаг принесет для всех нас – жителей Дзержинска?

– Эта реорганизация – не наше желание, ее необходимость продиктована объективными экономическими условиями и действующим законодательством. Не секрет, что Жилищный кодекс предписывает управляющим компаниям покупать коммунальные ресурсы и отвечать за их поставку конечным потребителям, то есть горожанам. В связи с этим на управляющие компании и накладываются дополнительные обязанности по заключению договоров, биллингу (выставлению счетов. – Прим. автора), претензионной работе по качеству поставляемых услуг и так далее. Плюс ко всему существенно увеличиваются обороты управляющих компаний, через расчетные счета которых начнут проходить деньги ресурсоснабжающих организаций.

Если посмотреть на рядовую коммунальную платежку, то собственно на управляющую компанию в ней приходится в среднем 18-20 процентов платежей. А если говорить о конкретных цифрах, то оборот всех управляющих компаний Дзержинска – 600 миллионов рублей в год, НКС – это порядка 1700 миллионов и ДВК – это около 800 – 900 миллионов рублей.

Проблема же в том, что сейчас управляющие компании, входящие в группу «Управдом», находятся на упрощенной системе налогообложения. Это позволяло нам оптимизировать налоговые платежи. Начав же закупать коммунальные ресурсы, мы будем обязаны перейти на традиционную систему налогообложения, так как годовой оборот одной компании превысит 60 миллионов. Потому мы и вынуждены выстраивать систему таким образом, чтобы не потерять большие деньги на налогах и не уменьшать расходы на закупку материалов. Эта статья, кстати, является одной из основных наряду с заработной платой.

По этой схеме, например, работает Нижний Новгород. Суть схемы проста. Есть управляющая компания со штатом управленцев и паспортистами, а есть ЖЭКи, как в том же Нижнем, – подрядные организации, осуществляющие работу на жилфонде. Соответственно, управляющая компания работает с НДС, а ЖЭКи находятся на упрощенной системе налогообложения. В этом случае у нас и возникает право на налоговые льготы на все, кроме заработной платы.

– Юридически получается, что на место, например, «Коммунального стандарта» придет «Управдом», а его жители не выбирали.

– В гражданском праве есть такое понятие, как «универсальное правопреемство». То есть, закон допускает реорганизацию юридических лиц с сохранением всех прав и обязанностей либо путем слияния, как у нас, либо присоединения. Последний вариант мы тоже рассматривали, но предпочли первый. Да, Жилищный кодекс подразумевает выборы новой управляющей компании, которая приходит на смену старой, но если бы мы пошли по данному пути, то это автоматически повлекло исчезновение всех обязательств у нового юридического лица перед жителями. И все долги «Управдома» перед горожанами просто не существовали бы больше. С нашей точки зрения, поступить так было бы неправильно, а потому, после консультаций с контрольно-надзорными органами и федеральной антимонопольной службой, мы приняли решение выбрать путь именно слияния, так как он гарантирует преемственность наших прав и обязанностей.

Другой вопрос в том, что уже назрела необходимость пересмотра договоров управления, так как за четыре года в жилищном законодательстве уже многое изменилось. Только за последние несколько месяцев вышло два новых нормативных акта, которые пересматривают принципы взаимоотношений жителей и управляющих компаний. И вот здесь нужно определиться, каким должен быть этот договор?

Я считаю, что этот вопрос серьезный и он должен обсуждаться на уровне всего города. И, конечно, в идеале для каждого дома должен быть свой договор управления и индивидуальный тариф. Но мы прекрасно понимаем, что абсолютному большинству жителей, к сожалению, не хватает правовой грамотности для ведения профессионального диалога. А потому реализовать эту идею, скорее всего, просто невозможно. Но создать базовую «болванку» договора, ее апробировать и выверить мог бы, например, общественный Совет по коммунальным вопросам при главе или администрации города, который мы и предлагаем создать. Я считаю, этот вопрос будет для нас приоритетным сразу же после того, как мы урегулируем вопросы со всеми ресурсоснабжающими организациями.

– Но, с другой стороны, Александр Евгеньевич, ходят слухи, что вы затеяли реорганизацию только для того, чтобы избавиться от так называемого «плохого» жилищного фонда, который очень и очень тяготил «Управдом». И косвенным подтверждением этой мысли является то, что не все компании бывшей группы «Управдом» войдут в новое ООО.

– Пока в нее не входит ООО «ДОК», и только по одной причине. Эта компания является членом саморегулирующей организации (СРО), что дает право на участие в конкурсах на проведение капитального ремонта. И, чтобы нам еще раз не проходить всю процедуру вхождения в СРО, мы пока не стали сливать ООО «ДОК» в новую управляющую компанию.

Что же касается «плохого» жилфонда, то уже сейчас Жилищный кодекс говорит о том, что у нас не должно быть перекрестного субсидирования, и я также считаю, что за счет самодостаточных домов

нельзя ремонтировать те, что не могут сами себя содержать. Здесь Жилищный кодекс говорит, что в данном случае жители либо должны проголосовать за более высокий тариф, на что, конечно, у нас никто не идет. Либо руководство города должно предпринимать меры по субсидированию содержания этих домов. Мы неоднократно писали в администрацию о том, что необходимо создать муниципальную управляющую компанию как раз для решения этой проблемы. Но пока у нас нет ответов на эти обращения, хотя в Нижнем Новгороде такая управляющая компания уже создана.

– Вы фактически подтвердили мои опасения.

– Это требование закона. Мы несли это бремя только потому, что у нашей администрации есть такой мощный инструмент давления, как тарифообразование для управляющих компаний. Но нам неизбежно придется пойти на этот шаг, так как иначе мы не сможем выйти из замкнутого круга низкого качества обслуживания, в котором мы находимся сейчас. Чего греха таить, оно оставляет желать лучшего, и одна из главных первопричин этого – финансирование ремонта жилфонда из общего котла. Муниципалитет рано или поздно должен понять, что с домами, которые не могут сами себя содержать, нужно что-то делать.

Вариантов на самом деле несколько. Либо снос дома и продажа земельных участков под ним, с выплатой жильцам этих денег. Тогда им придется решать свою жилищную проблему самостоятельно. Для Дзержинска – это фантастика. А потому создание управляющей компании с муниципальной долей и поддержка их за счет бюджета – это, на мой взгляд, единственный выход.

– А реорганизация не коснется Дзержинской управляющей компании (ДУК)?

– Там все проще. В большинстве домов ДУКа – непосредственное управление жильцами, и там нет проблем с ресурсоснабжающими организациями, а значит, нет и необходимости что-то менять в структуре компании, так как договоры на поставку ресурсов заключены непосредственно с жильцами. Да и аварийных домов здесь тоже нет.

– Когда мы увидим какие-либо изменения, которые станут следствием реорганизации?

– Уже в июльских квитанциях (платежках) будет обозначена одна управляющая компания – ООО «Управдом». А мы сами пока ведем переговоры о заключении договоров с ресурсоснабжающими компаниями. Первый уже заключен с ОАО «ДВК». Мы готовили его около полугода, спорили до хрипоты, но сейчас этот договор, как мы считаем, может послужить основой для оформления отношений с другими компаниями. Главный его плюс для нас в том, что мы не будем отвечать за дебиторскую задолженность населения перед поставщиками, но несем ответственность за биллинг – как раз за печать и рассылку счетов. Так что в графе квитанции по оплате за воду и канализацию теперь жители тоже увидят ООО «Управдом». В итоге же, если не в этом году, то в следующем, мы непременно придем к тому, что «Управдом» будет покупать для жителей все ресурсы. Это требование закона.