Далеко не всегда первая попытка объединения в товарищество венчается успехом. Ни одна УК без боя не сдаст своих позиций, добровольно устранившись от неиссякаемого финансового потока. Гражданам, как правило, приходится долго отвоевывать свое право на комфортную жизнь. По такому сценарию развиваются события в крупном многоквартирном доме № 28 Б на улице Попова. Первая попытка создания ТСЖ там, увы, не увенчалась успехом. Однако инициативные жители не собираются бросать эту затею.

Далеко не «диванные войска»

Во главе движения по созданию ТСЖ встал рядовой житель дома Георгий Епифанов. Молодой человек – известный в Дзержинске блогер. А еще говорят, что «сетевые хомячки» (так в нашей стране обзывают активных пользователей Интернета) ни на что не способны, кроме критики власти. Да если бы в Дзержинске все так называемые «диванные войска» состояли из таких людей, как Георгий Епифанов, то, уверяю вас, все вместе мы бы заставили жилищников привести в порядок наше жилье.

Обратиться к опыту ТСЖ нашего героя, по его собственному признанию, заставил исключительно «финансовый вопрос». Георгий как собственник квадратных метров, имеющий голос и право участвовать в выборе формы управления домом, решил выяснить, на что же расходуются приличные средства, которые УК собирает с жителей его дома. Епифанов – исправный плательщик ЖКУ, потому не мог остаться равнодушным к информации о расходах УК на улучшение общедомового имущества. А сколь-нибудь заметных вложений в повышение комфортности проживания Георгий, как и многие другие жители дома, не видел на протяжении многих лет.

Лавочки, штакетник и цветники на придомовой территории, а также энергосберегающие светильники в подъездах – то заслуга не УК, а депутата, к которому с разными просьбами обращались жители.

А жилищники много лет, по словам Епифанова, не смогли справиться с протекающей кровлей. Не только худая крыша, но и аварийные канализационные и водосточные трубы, содержимое которых растекалось по ступенькам в подъездах, беспокоили. Да и сами подъезды много лет не видели хорошего ремонта. При этом сборы с 8-подъездного дома, где 304 квартиры и 801 житель, казались весьма приличными. Георгий составил финансовый анализ и выяснил, что ежегодно у дома остается примерно 1,5 млн руб. «необоснованных расходов», которые можно было бы тратить на развитие дома. Георгий поделился с нами своими выкладками.

Простая арифметика

Всего за 4 года жилищники собрали с дома № 28 Б по улице Попова 9 млн 327 тыс. руб. по статье «текущий ремонт и содержание». При этом ежегодно сумма сборов увеличивалась (за счет повышения тарифов на техническое обслуживание): 2011 г. – 1 млн 758 тыс. руб., 2012-й – 2 млн 99 тыс., 2013 г. – 2 млн 570 тыс. руб., 2014-й – 2 млн 900 тыс. руб. Так или иначе вырастали и расходы УК на техобслуживание и санитарное содержание дома. Суммарные расходы за 4 года на эти цели составили 4 млн 189 тыс. руб., или 45% от общего сбора. Уже сейчас можно почувствовать разницу между суммой собранных и потраченных на дом средств. Георгий Епифанов сильно удивился, когда выяснил, что до половины всех сборов уходит на обеспечение самой УК, то есть на заработную плату менеджмента, содержание административных зданий и помещений. Ну и про прибыль забывать не будем, ведь компания-то частная. Основная цель предприятий таких форм собственности, где в учредителях частные лица, – извлечение прибыли.

Но не будем ругать жилищников за их желание заработать, иначе какой вообще интерес заниматься таким бизнесом, как управление жильем. Другой вопрос в соразмерности сумм в общей выручке, которые менеджмент предприятия относит на прибыль. А прибыль у жилищников как раз «сидит» в тех расходных статьях, которые идут на содержание УК.

Так вот, по подсчетам Епифанова, жилищники за 4 предшествующих года собрали с дома «на себя» 4 млн 167 тыс. руб., что в среднем составило 45% от общего сбора. При этом сумма на содержание самой УК в денежном выражении и суммарный процент в общих расходах год от года увеличивались.

Так, если в 2011 г. жилищники «тратили на себя» 658 тыс. 447 руб. – 40% от общего сбора, то в 2013-м сумма увеличилась до 1 млн 316 тыс. руб. – 53% от общего сбора. В 2014 году процент от общего сбора несколько уменьшился – до 46%, зато сумма увеличилась до 1 млн 350 тыс. руб.

Тайна за семью печатями

Представители УК, с которыми Георгий Епифанов неоднократно встречался, не смогли разложить по полочкам все составляющие трат на содержание предприятия. Не нашел наш герой пояснений и на официальных интернет-ресурсах – на сайтах УК и «Реформа ЖКХ», где управляющие компании публикуют свои отчеты. Не было ясности и по расходам на ремонт дома.

Это направление оказалось самым малозаметным в общих расходах на содержание дома. За 4 года, судя по официальным отчетам, жилищники потратили на ремонт дома 447 тыс. руб. – 4,7% от общего сбора. По итогам 2014 г. показатели – 174 тыс. руб. и 6% соответственно. Согласитесь, четыре сотни тысяч рублей, вложенных за 4 года в улучшение технического состояния дома на фоне 9 с лишним млн руб., собранных за 4 года, не самым лучшим образом характеризуют управляющую компанию.

А жители дома не находят ответы на вопросы о том, куда все-таки уплывают их кровные. При этом общими фразами в духе «столько-то средств израсходовано на санитарное содержание, столько-то на техническое обслуживание» инициативных жителей уже не удовлетворишь. Нужны детали. Поняв, что полной раскладки от управляющей компании не добиться, да и на сколь-нибудь существенные улучшения в доме, исходя из практики прошлых лет, рассчитывать не стоит, Георгий решил агитировать своих соседей на создание ТСЖ.

ТСЖ выгоднее

«Простая арифметика показывает очевидные выгоды объединения в товарищество», – доказывает Георгий, подкрепляя утверждение собственными экономическими выкладками. Так, при действующем тарифе «на содержание и текущий ремонт» в 16,21 рубля с квадратного метра (общая площадь жилых помещений в доме – 17 тыс. 368 кв. м) сборы с дома составят 3 млн 378 тыс. руб.

Содержание ТСЖ, по подсчетам Епифанова, будет обходиться в 399 тыс. руб. за год. В эту сумму входит зарплата штатного бухгалтера (243 тыс./год, 15 тыс./мес. + отчисления), оплата юридических услуг (120 тыс./год, 10 тыс./мес. + отчисления), а также содержание помещения ТСЖ (электричество, телефон, Интернет – 36 тыс./год). Заметно ниже в ТСЖ получаются и расходы на санитарное содержание и техническое обслуживание дома (356 тыс. руб. + 480-500 тыс. руб. в год). Так, оплата услуг одного или двух дворников с графиком работы 5/2 и неполным рабочим днем обошлась в 194 тыс. руб. в год вместе с отчислениями. На заработную плату одной или двух уборщиц, которые бы три раза в неделю осуществляли сухую и влажную уборку лестничных клеток, ушло бы 162 тыс. руб. в год.

Расходы на техническое обслуживание в целом обошлись бы ТСЖ в 480-500 тыс. руб. в год, то есть примерно по 40 тыс. руб. в месяц. Техобслуживание в формате ТСЖ предполагает круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание (электрики и сантехники), работу с заявками жителей, текущий ремонт инженерного оборудования, подготовку к отопительному сезону – промывку и опрессовку внутридомовых инженерных систем, получение паспортов готовности к пуску тепла. Для выполнения этих и многих других работ не обязательно держать сантехников, электриков, разнорабочих в штате ТСЖ. Гораздо выгоднее, по подсчетам Георгия, заключить договор подряда на техобслуживание со специализированными предприятиями или теми же управляющими компаниями, благо их выбор в Дзержинске весьма приличный.

Из всех расходов на дом остаются еще услуги по абонентскому обслуживанию лицевых счетов. Начисление платежей и доставка квитанций обходятся примерно в 2,5% от суммы выставленных счетов, что в среднем для ТСЖ составит 360 тыс. руб. в год, или 30 тыс. руб. в месяц. Епифанов заложил в смету товарищества и «прочие расходы» в размере 50 тыс. руб.

Таким образом, стоимость общего чека  за содержание дома в товариществе составляет 1 млн 765 тыс. руб., или 52% от общего сбора. В сухом остатке – 1 млн 613 тыс. руб., то есть 47%. «Вот примерно такую сумму управляющая компания тратит неизвестно на что, а мы могли бы потратить на развитие своего дома», – считает Георгий.

Движение вперед

Двигаться в плане улучшения технического состояния дома действительно есть куда. Полная замена внутридомовых инженерных систем, капитальный ремонт кровли, ремонт подъездов, утепление наружных стен дома – вот чего давно требует дом № 28 Б на ул. Попова. При этом Епи- фанов указывает и на другие потенциальные возможности развития дома за счет других финансовых источников. Так, например, дополнительный доход в бюджет товарищества до 65 тыс. руб. может принести размещение рекламы в лифтах. Дополнительные деньги можно получать и с провайдеров Интернета и кабельного телевидения, которые разместили свое оборудование и трубостойки в подъездах дома. А если установить на крыше дома вышки сотовой связи, то, по подсчетам Епифанова, можно привлечь в бюджет ТСЖ дополнительно 180 тыс. руб.

Кроме этого в товариществе Георгий увидел и возможность экономии средств на оплате коммунальных ресурсов, что в конечном итоге отразится на бюджете буквально каждой семьи. Один из таких действенных механизмов – введение в эксплуатацию коллективного прибора учета тепловой энергии, чего долгое время не удавалось добиться УК. Следующий шаг – строительство своей собственной газовой котельной. Реализация этого плана, по словам Епифанова, возможна при открытии на доме персонифицированного банковского счета, на котором будут аккумулироваться платежи собственников за капремонт. Из-за того, что жители дома в свое время не приняли такого решения, платежи за капремонт поступают региональному оператору, который придет с капремонтом на ул. Попова, 28 Б нескоро – в 2043 году.

«Если наше будущее ТСЖ перейдет на индивидуальный счет, то уже через два года, а не через тридцать лет мы сможем воспользоваться накоплениями на кап-ремонт, – объясняет Георгий. – Сборы за капремонт, а ежегодные начисления с нашего дома составляют 1,3 миллиона рублей, также могут стать источником для переключения систем отопления дома на собственную газовую котельную. Через три года мы вполне реально сможем накопить на такое чудо, стоимость которого для нашего дома составляет примерно 3 миллиона 900 тысяч рублей, включая монтаж и работы по подключению. С переходом на индивидуальный источник теплоснабжения жители дома в совокупности смогут получить до 40 процентов экономии платежей за отопление.»

Грязь вам в помощь

Все вышеуказанные и многие другие преимущества создания ТСЖ Георгий Епифанов изложил в первом информационным материале под заглавием «Время перемен», возможность ознакомиться с которым была у всех жителей дома. После информационной кампании Георгий Епифанов выступил с инициативой проведения собрания собственников дома, на котором и должен был решиться вопрос создания ТСЖ. Однако нужных результатов первая общая встреча не принесла. Ведь для принятия решения о смене формы управления домом необходимо 50 плюс 1 процент голосов собственников (расчет согласно ЖК РФ производится исходя из площади находящихся в собственности жилых и нежилых помещений), которые можно получить только поквартирным обходом. Вооружившись бланками для решений заочного голосования, Георгий пошел по соседям, разъясняя каждому необходимость и преимущество перехода в ТСЖ. Понятно, что наш герой был не в одиночестве. В доме сформировался крепкий актив из старожилов, ратующих за самоуправление.

Однако же и жилищники, желающие сохранить надежный источник денежных потоков, не дремали. На то самое собрание, где жители запланировали обсудить возможность перехода в товарищество, явились руководители УК. Ну и, разумеется, раскритиковали замыслы инициаторов. Основные аргументы сводились к отсутствию у будущего ТСЖ опыта работы, инструментальной базы, оборудования и технических специалистов для обслуживания дома. Но мы-то с вами теперь уже знаем, что все подобные аргументы прекрасно отбиваются тем, что ТСЖ не обязательно самостоятельно обслуживать дом, а достаточно нанять специализированную организацию.

Затем в ход против Георгия Епифанова как основного двигателя в смене формы управления домом пошли откровенно грязные технологии. Жители дома обнаружили в своих почтовых ящиках листовки, в которых Георгий предстал человеком, который не имеет профильного образования, нигде не работает, а только сидит в Интернете, имеет «белый билет», а также состоит на учете в психдиспансере. В общем, сумасшедший какой-то – ни опыта, ни знаний, а только огромные амбиции в желании заработать, рассчитывая на должность председателя ТСЖ. Пришлось Георгию готовить ответные материалы, хотя жители дома и без того знали Епифанова с положительной стороны.

Георгий, конечно, никакой не безработный. Он возглавляет хоть и небольшую, но собственную компанию, которая сдает в аренду рекламные носители в муниципальном транспорте, а также размещает рекламу на собственных щитах на территории города. «Пока, конечно, я не достиг каких-то высоких показателей в предпринимательской деятельности, но самое главное то, что я могу самостоятельно определять свое развитие, принимать самостоятельные решения, вести отчасти свободный образ жизни и заниматься теми проектами, которые мне интересны», – рассказывает Георгий.

Бой, но не война

К сожалению, результат заочного голосования не позволил сменить в доме № 28 Б на ул. Попова форму управления. Большинство голосов – 31,7% (5505,6 кв. м общей площади) было за ТСЖ, против – 30,9% (5366,7 кв. м общей площади), воздержались – 27,1% (4706,7 кв. м общей площади), не принимали участие – 10,3% (1788,9 кв. м общей площади). Последние – та категория собственников, которых не удалось застать дома в результате обхода, и те, что сдают квартиру в аренду. Еще 7% голосов – жители квартир по договору социального найма, за которых решение о выборе формы управления домом принимает МУ «Городское жилье». Муниципальное учреждение в вопросе перехода к ТСЖ решило воздержаться. «Да, безусловно, нельзя сказать, что мы достигли своей цели, – отмечает Георгий. – Но все же первоначальный этап можно считать успешным, потому что нам удалось познакомиться с огромным количеством жителей нашего дома и составить определенное представление об их позиции и тех вопросах, которые их заботят. Поэтому в следующий раз нам будет гораздо проще проводить голосование, так как мы уже будем знать, кто – за, кто – против, а кто воздерживался от голосования, решая остаться еще на год в УК и посмотреть, как будет развиваться ситуация. И именно с этими людьми нам и придется работать в дальнейшем.»

Стоит отметить, что в «протестном голосовании» есть ряд вполне объяснимых причин, вызванных спецификой исключительно этого дома. Дело в том, что в двух последних подъездах дома № 28 Б длительное время функционировало ТСЖ. И опыт получился, скорее, негативный. Несмотря на порядок в подъездах и обновленные коммуникации, ТСЖ накопило приличные долги перед ресурсоснабжающими организациями. Был такой период, что «товарищи» целый год жили без горячей воды. Благодаря такому безобразию у всего остального дома и сформировался собственный стереотип о ТСЖ, где подворовывают деньги жителей, забывая расплачиваться с ресурсниками. На такие возражения у Епифанова было предложение сформировать правление ТСЖ, в состав которого вошли бы по одному человеку из каждого подъезда. Учитывая, что правление и есть основной орган управления ТСЖ, это оградило бы товарищество от коррупции со стороны лиц, которые принимают решения.

Но все-таки нельзя сказать, что попытки и усилия жителей по формированию ТСЖ прошли даром. Жилищники, как ни странно, стали шевелиться – выполнили декоративный ремонт 7-го и 8-го подъездов, а также отремонтировали щитовое оборудование.

«В своих газетах мы обращали внимание на проблемы нашего дома, например, на ужасное состояние 7-го и 8-го подъездов, на состояние щитового оборудования, на многие другие проблемы, – продолжает Епифанов. – В результате нашей активности жилищники провели ремонт последних подъездов и щитового оборудования. И это лишь только два пункта из общего плана работ, которые теперь запланированы в нашем доме. Так что наши старания не прошли даром. В любом случае наша цель – это развитие нашего дома, пускай и в рамках УК, но так, чтобы средства шли не только на содержание дома, но и на его улучшение».

Последние слова нашего героя, впрочем, не говорят о том, что жители вовсе отказались от идеи создания ТСЖ. Напротив, активисты во главе с Епифановым в ближайшее время намерены мобилизовать ресурсы для реализации своей цели, а также повысить степень контроля за деятельностью УК.