В редких домах в нашем городе жители добровольно и со знанием дела организуют общие собрания, чтобы принять на них конкретные решения. Почти все эти решения, какими бы они ни были, немедленно пытается оспорить управляющая компания. Так произошло и в случае с голосованием горожан в доме №26 по б. Космонавтов. В начале этого года они обсудили и приняли производственную программу на 2022 год силами ДУК на средства, собираемые по статье «содержание жилья». Жилищники в судебном порядке решили отменить весь перечень работ, за который голосовали люди в доме. Затеяв этот спор, представители истца неожиданно перестали ходить на судебные заседания без предупреждения и уважительных причин. Хотели не так уж и много
Дом №26 по б. Космонавтов — относительно новый (ему около 30-ти лет) и довольно большой, по сути, он состоит из двух отдельных домов, «скрепленных» одним адресом. В доме 7 подъездов, 140 квартир и почти 100%-ая собираемость средств на «коммуналку», а это без малого 2 млн рублей в год только на содержание и текущий ремонт.
Как говорят жители, они обращаются в ДУК за выполнением аварийных и плановых работ постоянно, но там выполнять их спешат не всегда. Даже если в необходимости привести в порядок общедомовое имущество виноваты сами жилищники. К примеру, в 2019 году они выполнили косметический ремонт подъездов, а на сегодняшний день состояние стен уже требует локальных «поправок» – с них частично отвалилась новая отделка. Чтобы наверняка добиться от ДУК исправления своих же ошибок и выполнить другие работы, в которых нуждается дом, собственники большинством голосов на общем собрании и закрепили перечень работ, которых ждали в текущем году от своей управляющей компании.
Кстати, хотели жители не так уж много для целого года и той суммы, которые они тратят на то, чтобы жить комфортно.
В производственную программу участники собрания включили: утепление внешних стен трех квартир, ремонт козырьков лоджий в двух квартирах, ремонт межпанельных швов двух квартир, замену кранов системы ЦО — 65 штук, замену аварийного лежака канализации в 3-м подъезде, установку штакетника для двух подъездов, замену всех почтовых ящиков и локальный ремонт в двух подъездов (в последнем пункте — переделку некачественной работы УК, которая, возможно, могла быть выполнена по гарантийным обязательствам, а не за повторную плату).
«Нарушили» и не посчитали
Общее собрание собственников на б. Космонавтов, 26 проходило в марте 2022 года, протокол оформлен 8 апреля, а уже в конце мая ДУК подала в суд на председателя общего собрания и председателя совета МКД в одном лице. Директор ООО «ДУК» Олег Богданов просил признать недействительным весь перечень производственной программы, за который выступило большинство собственников в доме.
Инициатор судебного разбирательства привел несколько аргументов своей правоты.
Объявление о собрании появилось в доме 14 февраля 2022 года, а само оно проходило 24 февраля, то есть жильцов оповестили о событии за 9, а не за 10 дней, как требует закон. Все это довольно смешно, особенно если вспомнить массовые собрания за повышение тарифов в пользу ДУК, когда жители не только вообще не видели никаких объявлений, но и не голосовали за истинную повестку дня, хотя поначалу все собрания признали состоявшимися.
Второй довод для возражения — неконкретная повестка, а именно не расписанные в объявлениях о собрании работы по производственной программе, которые потом фигурировали в протоколе.
В-третьих, жители приняли программу без учета мнения УК. А оно таково: в замене нуждаются только 2 крана ЦО, а не 65; канализационный лежак в 3-м подъезде также менять не нужно, достаточно замены одного стояка канализации; почтовые ящики можно отремонтировать, а не новые ставить; в локальных повреждениях «свежей» покраски двух подъездов виновата не УК, а сами жители — они механически повредили отделочный слой.
Далее УК в иске указала, что, принимая производственную программу, жильцы совершенно не учли, что на это на балансе дома нет денег. Напротив, сами жители должны ДУК за предыдущие работы, а не жилищники обязаны вкладывать собственные средства при минусовом балансе МКД.
Наконец, ЖК РФ позволяет собственникам помещений в домах лишь принимать решения о текущем ремонте, но ни в коем случае не обязывает УК исполнять их в конкретные сроки, это — превышение полномочий горожан.
«Господин и распорядитель»
Чтобы выстоять в судебном споре, жители вынуждены были обратиться за помощью к общественному правозащитнику в сфере ЖКХ Алексею Аверину. Юрист, изучив детали дела, составил отзыв на исковое заявление ДУК. В нем приведено много моментов, указывающих на некорректность норм, которыми козыряли жилищники. В частности, было указано на то, что «действующее жилищное законодательство не наделяет УК правом обжалования в судебном порядке решений общих собраний собственников по мотивам его оспоримости; УК вправе обжаловать решения собрания только в случае его ничтожности». То есть ДУК могла бы возражать жителям, если бы те незаконно организовали собрание, не набрали кворум и так далее, а если сам факт состоявшегося собрания истец не оспаривает, то, значит, не может этого делать и в отношении отдельных решений.
«Таким образом, ООО «ДУК» пытается сорвать проведение любых общих собраний собственников, навязать им свою волю в принятии решений. ООО «ДУК» мнит себя господином и главным распорядителем средств собственников помещений. При этом право определения данных видов работ законом закреплено, в первую очередь, за общим собранием», – говорится в отзыве на исковое заявление УК.
ДУК не получает, а тратит
В ответ на отзыв ответчика, в УК написали возражение. Тональность в нем по сравнению с иском сменилась, а тематика почти полностью перешла в финансовую плоскость. В ДУК сообщили, что при «хроническом» минусовом балансе на счете дома жители постоянно требуют от жилищников все новых и новых вложений. Так что это не ДУК «господин и распорядитель» деньгами собственников, а «собственники указанного МКД пользуются безвозмездным кредитованием за счет средств УК». В качестве примера приводятся конкретные расчеты. Из собранных в 2021 году средств на текущий ремонт — почти 925 тыс. рублей — 30% финансирования заложено на аварийные и внеплановые работы, то есть 277,5 тысяч. Но уже за первое полугодие 2022 года ДУК затратила на экстренные работы в доме без малого 126 тыс. рублей.
«Таким образом, размер денежных средств, предусмотренных для выполнения работ, запланированных в производственной программе на 2022 год, составляет с учетом входящего отрицательного баланса на 01.01.2022 г. в размере 222 869 руб. — 424 615 руб. При этом стоимость работ, которую ДУК включила в производственную программу на 2022 год, составляет 473 632 руб, что уже превышает запланированную сумму на 49 017 руб.», – возражают представителю собственников представители УК.
Так что ДУК вышла в суд для отмены общего собрания только лишь для того, чтобы защитить свои права и законные интересы и избежать «продолжения безвозмездного кредитования собственников за счет управляющей организации».
При этом ООО «ДУК», которое ничего не зарабатывает на 7-подъездном доме №26 по б. Космонавтов, а, наоборот, тратит на него свои собственные деньги без надежды вернуть их обратно, не стало дожидаться справедливого решения суда, а предложило ответчику гарантийное письмо «в целях урегулирования спора по гражданскому делу №…». В нем УК гарантирует собственникам до конца этого года локально отремонтировать подъезды №2 и 6, а все почтовые ящики заменить в первом квартале следующего года. Что же касается замены кранов системы центрального отопления и лежака канализации, то такие работы УК тоже не против выполнить, но когда в этом будет техническая необходимость, а пока ее нет.
После этого представители ДУК дважды без причин и предупреждения не явились в суд, то есть отменять решения общего собрания они почему-то передумали. Судом было принято решение оставить иск УК без рассмотрения.
Почему ДУК «бедствует»
Как получается, что жители платят УК по 2 млн рублей в год, а те еще и свои деньги «добавляют», но дом все равно требует к себе постоянного и пристального внимания в плане обслуживания? А самое главное, куда уходит так много денег, которые объективно здесь не затрачиваются? Если не вникать в детали и говорить просто, то, по нашему мнению, их нет из-за завышенной стоимости услуг ДУК, иначе — самого обыкновенного списания денег со счета. Например, сейчас ДУК предложила собственникам дома на б. Космонавтов производственную программу на 2023 год. Общая сумма — более 900 тысяч рублей. В нее входит покраска малых архитектурных форм объемом 50 кв. метров и стоимостью почти 140 тыс. рублей. Для понимания это окрашивание, например 12-ти лавочек и 12-ти дверей. На утепление фасада со стороны одной квартиры ДУК закладывает почти 105 тыс. рублей. При этом собственники демонстрируют договор и платежку одного из соседей, который в этом году утеплил точно такую же квартиру за «кровные» 53 тысячи рублей. Если на все работы накидывать двойную сумму, конечно, никаких денег не хватит, и жители всегда будут в «минусе», а УК – в «убытках».
Что объективно нужно в доме
Мы встретились с жителями дома №26 по б. Космонавтов и осмотрели подъезды, фасад и коммуникации в этом МКД. В подвале благодаря частичной замене арматуры и стояка канализации в третьем подъезде все сухо и достаточно чисто. Ремонт подъездов относительно в удовлетворительном состоянии. Краска здесь, правда, облезла в нескольких местах и частично не заделаны щели для электропроводки.
Почтовые ящики деформированы, многие уже даже не закрываются. В доме они не менялись еще ни разу, поэтому, конечно, их следует не ремонтировать, а обновлять. Со стороны подъездов установлен и даже свежепокрашен металлический штакетник. А вот с задней части МКД чуть-чуть не доделана отмостка, чуть-чуть не хватило штакетника, в общем, сразу видны «заплатки» при многомиллионных вложениях жителей в дом.
Хозяева квартир говорят, что с начала ноября у них не выполняется придомовая уборка — дворники отказались работать по их адресу якобы из-за слишком скрупулезного контроля со стороны совета дома. По сравнению с другими участками рядом с домами на Космонавтов, 26 вполне чистенько, но право собственников — требовать тщательной и регулярной уборки, какая, к слову, всегда фигурирует в отчетах и списаниях ДУК.
Так что ожидания жильцов: ежедневной и идеальной уборки рядом с домом, утепления фасада с торца первого подъезда оставшихся «холодных» квартир, переделки собственного не очень качественного ремонта в подъездах и замена почтовых ящиков — вполне оправданы, а финансово более, чем скромны для столь большого дома. Если же всех этих работ не случится, жильцы вновь готовы голосовать за «документальное» понуждение ДУК работать. Та в ответ опять же может инициировать судебное разбирательство, чтобы не исполнять наказы плательщиков. Только вот если просто так бросать место «брани», стоит ли затевать тяжбу вообще?..
Елена Родионова
