Нужен Совет

В городе раз за разом возникают скандалы по поводу точечной застройки во дворах и зеленых зонах. Жители протестуют, но их мнения игнорируют. Одним из механизмов по купированию нежелательных объектов в Дзержинске мог бы стать градостроительный совет. В июне идею обсуждали в администрации Дзержинска на отдельном совещании, созванном по инициативе общественного движения «Голос Дзержинска». Общественники даже смогли добиться приезда представителей областного правительства.

О процедурах, которые открывают зеленый свет для строительства, на встрече рассказал начальник управления экономического обеспечения градостроительной деятельности департамента градостроительного развития территорий Нижегородской области Сергей Медведев.

Любая стройка начинается с желания инвестора, которое оформляется в соответствующую заявку на предоставление земельного участка и выдачу разрешений на строительство. Для этого инвесторы обращаются в местную администрацию. Там проверяют документы на соответствие перечню, после чего выдают разрешение на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

«Если инвестор выполняет все оговоренные в законодательстве требования, органы местного самоуправления не вправе отказать в выдаче разрешения», – подчеркнул Медведев.

Крупные объекты по Закону № 197-З от 23.12.2014 г. «О перераспределении отдельных полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области и органами государственной власти Нижегородской области» уходят в область на инвестиционный совет под председательством губернатора. Там застройщику, как правило, выставляют дополнительные обязательства, например, подготовить проект планировки территории, над которым он трудится вместе с местной администрацией.

«Такая процедура иногда затягивается на год, потому что требует проведения публичных слушаний, – продолжил Медведев. – Выполняя все эти условия, застройщик снова возвращается на инвестиционный совет.»

Затем наступает время подготовки градостроительного плана. Документ разрабатывается на стадии, когда уже сформирован земельный участок, получены согласования, есть мнение общественности и готов проект планировки.

Градостроительный план оговаривает все нюансы – высоту, плотность застройки, наличие озеленения, парковок. Как только готов градостроительный план, соответствующий всем критериям законодательства, администрация в 10-дневный срок обязана выдать разрешение на строительство. Как видим, застройщик, если захочет, может пробить любые стены, привести бумаги в соответствие с действующим законодательством, сколько бы на это времени ни ушло.

Совету – нет!

Получается, что согласовывать одну из самых нежелательных дзержинских строек – торгового центра перед домом № 32 на проспекте Циолковского – будут в области. Однако, как сообщил Сергей Медведев, разрешение на строительство коммерсанты будут получать в администрации Дзержинска. Это больше всего и беспокоит местных общественников, у которых, скажем честно, есть повод не доверять местным властям. Представитель областного ведомства оказался более спокоен в оценках развития событий.

«Я всегда доверяю вашему органу исполнительной власти, – заступался Медведев за своих младших коллег. – Они работают очень профессионально. Единицы случаев, когда мы находили что-то такое. Все исправляется в процессе. В подавляющей массе решений администрация Дзержинска всегда работала в соответствии с законом, тут не поспоришь.»

Впрочем, Медведев не исключил и развитие событий по другому сценарию, когда выдавать разрешение на строительство на Циолковского будет не муниципалитет, а субъект федерации.

Законодательные изменения, относящие выдачу разрешений на строительство на вышестоящий уровень, вступают в силу 1 января 2017 года. Задача для застройщика усложнится и растянется во времени, признал Медведев. Зато в области обещают весьма тщательно изучать представленные документы.

При этом сформировать в Дзержинске градостроительный совет с привлечением экспертного сообщества, где бы также рассматривались инвестиционные заявки, вряд ли получится. Здесь представитель областного правительства был категоричен и вот по каким причинам. Медведев напомнил о поручении президента правительству РФ о формировании в стране благоприятных условий для бизнеса. Наказ воплотится в сотни документов, один из которых касается снижения административных барьеров в строительстве. По этому поводу уже сформировано несколько дорожных карт. Например, готов план действий по сокращению сроков получения технических условий на подключение к энергоресурсам, по упрощению доступа к земельным участкам, по сокращению количества различного рода процедур в органах власти.

К слову, сегодня от начала подачи заявки со стороны инвестора до сдачи объекта под ключ бизнесу нужно преодолеть 140 различного рода процедур.

«Если инвестор где-то затормозился, значит, какая-то процедура недостаточно продуманная или вовсе лишняя, ее стоит пересмотреть или исключить», – объяснял Медведев.

Медведев подчеркнул, что в постановлениях правительства РФ введены четкие параметры того, что должны представлять из себя согласования, которые должен пройти инвестор.

«Там появилось только одно новшество – согласование архитектурного облика объекта на уровне субъекта федерации. Уровнем ниже, в городах и поселениях, такая процедура не предусмотрена», – резюмировал представитель департамента, добавив, что всякое увеличение процедур в составе этого перечня повлечет протест прокуратуры.

Медведев сообщил, что сейчас прокуратура по всему региону следит за решениями местных администраций и пачками штампует предписания. Придумал, например, архитектор в Семенове какую-то новую процедуру в плане согласования объекта, прокуратура ему сразу «дала по рукам». Градостроительный совет в Дзержинске, по мнению Медведева, стал бы той самой дополнительной процедурой в системе прохождения инвестпроектов, которую бы обязательно опротестовал прокурор.

Сергей Медведев напомнил о существовании областного градостроительного совета, который официально закреплен в системе органов госвласти региона (Постановление № 272 от 23.08.2006 г. «О градостроительном совете Нижегородской области»). Вот там и рассматриваются все значительные проекты, расположенные на территории Нижегородской области, и этого, по мнению Медведева, вполне достаточно. При этом, по заверению Медведева, общественники также могут принимать участие в заседаниях градостроительного совета, особенно там, где происходит конфликт интересов.

«Контрольного инструментария для того, чтобы не допустить нежелательных объектов, сегодня вполне достаточно. Поэтому появление градостроительного совета на территории Дзержинска создаст лишний административный барьер для реализации инвестиционных проектов», – резюмировал Медведев, порекомендовав общественникам работать с официальным сайтом Градостроительного совета Нижегородской области в сети Интернет, где размещается информация о заседаниях и вопросах, на них рассматриваемых.

Один пример

На бумагах у застройщиков, конечно, получается все гладко – и мест для парковки достаточно, и клумбы украшают здание, лавочки, урны для мусора… Но на деле после ввода объекта в эксплуатацию почему-то зачастую незаметно всего того изобилия, что рисовалось на бумаге. Инвесторы, еще на стадии строительства, стремятся к расширению объекта, захватывая и парковочные пространства, и площадки под благоустройство, указанные в документах и согласованные с чиновниками. И как органы власти поступают в таких случаях? Зачастую – никак. Борьба с неправильными уже возведенными постройками, видимо, не дело чиновников. По крайне мере, Сергей Медведев сослался на прокуратуру.

«Появляется прецедент прокурорского надзора, а дальше пошло-поехало через судебные иски», – песней лились из уст Сергея Медведева возможности противодействия нерадивым застройщикам. А много ли таких примеров, когда правоохранительные органы «возбуждаются» по поводу несоответствия возведенных зданий градостроительным требованиям и проектной документации? Например, в Дзержинске можно припомнить всего один случай, когда прокуратура обрушилась на застройщика. Это нашумевшая история с торговым центром «Юбилейный», при строительстве которого, по мнению прокуратуры, были нарушены градостроительные нормы. В частности, грандиозная коробка больше меры захватила пешеходное пространство со стороны проспекта Чкалова. Именно по этому поводу с марта текущего года прокуратура и встречается в судах с ООО «Глобал-Строй», которое эксплуатирует ТЦ «Юбилейный». Пока безуспешно. Ответчик сражается что есть сил. И это вполне предсказуемо. Если люди в синих мундирах положат компанию на лопатки, то придется сносить часть здания, что и технически крайне сложно, и финансовые потери будут огромные. Коммерсантам даже удалось перенести процесс на уровень Арбитражного суда Нижегородской области. Там дела вязнут годами. Примечательно, что и разрешение на строительство, и разрешение на ввод в эксплуатацию ООО «Глобал-Строй» выдавала администрация Дзержинска. О каком тогда качестве работы и доверии дзержинским чиновникам говорил Сергей Медведев?

Вот поэтому строительство очередного торгового центра перед домом №32 по проспекту Циолковского и вызывает опасение общественности.

Инвесторам – зеленый свет.

Даже там, где красный

Вернемся к участку у дома 32 на проспекте Циолковского. С ним вышла замечательная история. Некая гражданка Мерсиянова Р.Р. отсудила у властей право аренды на земельный участок в 910 кв. м. Договор аренды с «победительницей» заключен с 16 февраля 2015 года сроком на 5 лет. Судя по эскизам, которые просочились в Интернет, арендатор собирается возвести на участке очередной торговый центр весьма внушительных размеров. Власти, вместо того, чтобы как-то воспротивиться нежелательному объекту, наоборот, всячески идут навстречу госпоже Мерсияновой. Например, в нашумевшем проекте планировки проспекта Циолковского (распоряжение правительства Нижегородской области № 1532-р от 19.08.2015 г. «Об утверждении проекта планировки территории проспекта Циолковского и бульвара Химиков городского округа город Дзержинск), который якобы защищает его от застройки, странным образом сдвинулась так называемая «красная линия». Ранее она делила предоставленный участок в 910 кв. м на две неравные части. Такие границы накладывали определенные ограничения по строительству – будущий ТРЦ вырос бы вровень с жилым домом № 32. А на остальной части участка, который выступал за «красную линию», как раз можно было организовать парковку. Но нет же, чиновники посчитали возможным сдвинуть ее ближе к пешеходной зоне, предоставив тем самым арендатору участка больший простор для застройки. Таким образом, у арендатора появился шанс застроить все 910 кв. м муниципальной земли, загородив весь белый свет жителям окрестных домов и ограничив свободу передвижения для пешеходов. А что с парковками? Где будут ставить машины покупатели? Не переживайте, власти и здесь согласились с прихотью коммерсантов. Администрация Дзержинска выпустила два постановления, согласно которым Мерсиянова получила в пользование еще 842 кв. м земли якобы под благоустройство. Общественники вполне логично предполагают, что никакого благоустройства здесь не случится.

Эти участки и закатают в асфальт, чтобы соблюсти нормативы по парковкам. Как вообще местные чиновники могли решиться на такой шаг? Ведь увеличение площади для обслуживания будущего ТЦ фактически произошло за счет сокращения зеленой зоны, которая имеет статус ОТОП. А на озелененных территориях общего пользования никаких парковок не допускается.

Чудеса под окнами 32-го дома не заканчиваются и по сей день. Весной текущего года арендатор начал осваивать участок. Так, на бульварной части главного городского проспекта появился забор, за которым начались раскопки. Как нам удалось выяснить, арендатор сейчас пытается перенести газопровод из-под пятна застройки. При этом жители соседних домов пожаловались нам, что коммерсанты захватили лишние квадратные метры. Мы обратились в прокуратуру, та провела проверку с привлечением специалистов Росреестра и установила, что арендаторы действительно прихватили лишнего аж на 400 кв. м. Это ли не очередное свидетельство размаха будущей стройки? Прокуратура, разумеется, постановила урезать забор. И вот тут бы дзержинской администрации в связи с самозахватом муниципальной земли броситься в бой за законность. Однако у чиновников появляются основания не утруждать себя судебными исками. Следом за сообщением прокуратуры о нарушениях в редакцию «ДВ» приходит ответ из Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, то есть того самого Росреестра, куда мы даже не обращались. «Площадь выгороженного земельного участка не превышает суммарной площади земельного участка, предоставленного в аренду, и площади территории для размещения элементов благоустройства», – сообщило ведомство.

Непонятно, каких же тогда специалистов Росреестра привлекала прокуратура? Если из того же самого регионального управления, почему тогда данные сильно разнятся? В общем, мистика какая-то.

«Такое невозможно!» – пытался сгладить градус напряженности Сергей Медведев, ссылаясь на нормативные акты, которые устанавливают плотность застройки. По словам чиновника, застройка в том районе не может быть выше 30 – 40% от площади участка. На этом слове тут же оживился начальник управления архитектуры и градостроительства администрации Дзержинска Андрей Дементьев, заметив, что процент застройки всегда разный и устанавливается в каждом конкретном случае градостроительным планом. У Мерсияновой, по словам Дементьева, градплан уже готов. Однако площадь застройки этого знакового участка чиновник так и не назвал – не помнит, мол.

Сергей Медведев все-таки попытался утешить общественников тем, что арендатор не сможет закатать в асфальт участки, выделенные под благоустройство. Лавочки, цветники, кустарники, газон, но не парковки. Но если все-таки реализуется самый худший сценарий – новый ТЦ построят в границах арендованного участка, а участки под благоустройство пустят под парковки – представитель департамента заявил, что включатся механизмы, которые позволят ликвидировать допущенные нарушения.

«В России, в Нижнем Новгороде уже есть показательные примеры сноса объектов, которые вышли за все установленные параметры, – сказал Сергей Медведев. – Да, пока таких примеров единицы. Но принципиально важно, что такие решения появляются. Давайте бороться вместе. Но говорить о том, что там что-то страшное может произойти, пока, я полагаю, рано.»

Хорошо областному чиновнику быть оптимистом. В Дзержинске пока никакие «механизмы» не включаются.

Что позволено Юпитеру…

Общественники опасаются и за судьбу двух других участков. Речь о квадратах перед домом № 84, а также между домами № 4 и 6 на проспекте Циолковского. Право на аренду этих участков отсудил у администрации предприниматель Хафиз Мусин. Однако в этом случае арендатору, по всей видимости, не дадут освоить  участки. Самое веское основание здесь то, что в проекте планировки спорные земли обозначены как ОТОП.

Аналогичная картина и в действующем генеральном плане. Тем самым, как заметил Анатолий Слизов, власть свою позицию обозначила. И позиция эта, по заверению чиновника, не поменяется.

Дальнейший механизм противодействия настойчивому предпринимателю Мусину описал Андрей Дементьев. Оказалось, что победитель судебных процессов еще не получил градостроительный план земельного участка. Так вот, когда предприниматель обратится за этим документом в уполномоченный орган, а это департамент градостроительного развития области, там увидят все принятые по пр. Циолковского решения и просто откажут в выдаче документа. Или выдадут бумагу, которая не позволит уничтожать газон, вырубать деревья и кустарники, что также равносильно отказу. При этом предприниматель не сможет даже в судах обжаловать решения департамента.

«Обжаловать решения градплана? Это как?» – удивился Анатолий Слизов.

Выходит, что останется господин Мусин у разбитого корыта? Не совсем. Предприниматель может воспользоваться правом переуступить, то есть фактически продать право аренды на земельные участки третьим лицам. Тем, что повлиятельнее и обладают мощным административным ресурсом, которым можно пробить запретительные для застройки барьеры. Это вполне реально, если внести изменения в проект планировки проспекта и Генеральный план города. Такие решения принимаются на уровне Городской думы Дзержинска. И, между прочим, прецеденты по смене зонирования в градостроительных документах по инициативе представительного органа власти уже есть. Помните, как Дума прошлого созыва изменила зонирование части территории центрального парка культуры и отдыха, переведя 1,7 га зеленой зоны со стороны Парковой аллеи в зону ЦО-1 (зону деловой и коммерческой активности). Так что в Дзержинске даже невозможное возможно.