Дзержинцы, прознавшие о массовой скупке земельных участков в тихом садовом товариществе, опасались последующего обустройства на этом месте коттеджного комплекса. Мы решили проверить информацию о возможной застройке прямоугольника в границах улиц Клюквина и Островского. Отдельные признаки такого рода страхов мы обнаружили и сами по выходу на место. В частности, со стороны улицы Клюквина грузовики уже уничтожили газон. Следы колес аккурат вели за забор садового товарищества. За оградой же, на одном из участков, виднелся уже залитый бетоном основательный фундамент, надо полагать, будущего коттеджа.

К слову, так называемый частный сектор посреди многоэтажной городской застройки не такая уже и редкость для Дзержинска. Взять хотя бы улицу Матросова, где с советских времен сохранился такой массив, домики в котором растут то вширь, то ввысь. А если говорить о СТ «Мир», то первые шаги к застройке здесь были сделаны еще несколько лет назад. Речь идет о двухэтажном коттедже со стороны улицы Островского. На карте у него даже отдельный адресный номер имеется – 4Г. Объявление о продаже этого коттеджа за 6 млн рублей, по словам дзержинцев, какое-то время висело в интернете.

При этом горожан, что делились с нами такой информацией, заботило не столько благосостояние своих земляков, сколько вопрос о том, кто вообще разрешил на месте огородов возведение современных коттеджей, подключенных к ветхим коммунальным сетям старого города? Состоится ли продолжение такого строительства, если разговоры о массовой скупке участков в СТ «Мир» имеют под собой реальную почву? А дозволена ли вообще на месте, изначально отведенном для грядок, полномасштабная жилищная застройка? Насколько это вяжется с действующими архитектурными и прочими нормами, установленным зонированием этой территории в градостроительной документации? Справится ли действующая коммунальная инфраструктура старого города с новыми объемами потребления? А что показывают карстологические обследования земель близ старого госпиталя?

К слову, старожилы утверждают, что в свое время руководители города приняли решение организовать на этом месте садоводческое товарищество исходя из информации о повышенной карстовой опасности этих земель. Насколько осведомлены о планах по застройке садового товарищества местные власти? Все эти вопросы мы решили адресовать местным властям, направив официальный запрос на имя главы города Ивана Носкова. Если стройка в садах на Клюквина закипела еще с нынешней весны, то может быть мэрия выдавала разрешения на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), если таковые вообще требуются?

Так вот, по данным мэрии, СТ «Мир» в соответствии с Генпланом города (утвержден постановлением Гордумы № 221 от 27.06.2007 г.) расположено на территории сельскохозяйственного использования (садоводческие товарищества). Положения Генплана конкретизируют местные правила землепользования и застройки (ПЗЗ, утверждены постановлением Гордумы № 481 от 23.06.2009 г.). По ним «Мир» попадает в зону коллективных садов и садово-огородных участков (СХ-2), которые выделяются в городах для того, чтобы местное население выращивало фрукты и овощи или отдыхало в собственных домиках, при соблюдении видов и параметров разрешенного использования недвижимости в указанной зоне. И каково же это разрешенное использование? 

К его основным видам в зоне СХ-2 относятся ведение садоводства и огородничества. При этом вид разрешенного использования «ведение садоводства» с кодом 13.2, предусматривающий строи-тельство садового дома либо жилого дома, возможен, как подчеркивается в ответе мэрии, при наличии утвержденной документации по планировке территории садоводческого товарищества. Решения документации по планировке территории садоводческого товарищества должны соответствовать нормативам градостроительного проектирования, требованиям техрегламентов и сводов правил. А дальше эта документация должна быть одобрена на общем собрании членов товарищества. Как с этим обстоят дела у СТ «Мир»?

Госинформсистемы обеспечения градостроительной деятельности дзержинская мэрия сообщила, что документация по планировке территории этого товарищества не разрабатывалась. Означает ли это, что строительство домов владельцы участков на Клюквина ведут сегодня на свой страх и риск?

В то же время чиновники рассеяли возможные опасения о скупке садовых земель у старого госпиталя. Администрация заявила о том, что она не располагает сведениями о массовой смене собственников земельных участков в СТ «Мир». Дополнительно чиновники сообщили, что договорные отношения на земельные участки в товариществе отсутствуют. 

А это, в свою очередь, может означать, что, скорее всего, огороды на Клюквина еще с советских времен находятся в коллективно-совместной собственности СТ «Мир», и садоводы не утруждали себя тем, чтобы отдельно оформлять свои наделы. Бегло посмотрев разъяснения юристов по теме, мы поняли, что это весьма не простое дело. Во многих схожих случаях Росреестр отказывает самим садоводам или покупателям их участков в регистрации прав, отправляя таковых за правопреемством в суд. Регистрирующий орган ссылается на то, что в свидетельстве на праве собственности на землю сказано, что оно выдано садовому товариществу, а не гражданину. Потому-то мэрия и уточнила, что договорные отношения на земельные участки в 

СТ «Мир» отсутствуют. В такой ситуации чиновники могли и не располагать сведениями о скупке шести соток, если таковая, оговоримся, имела место.

Но дыма, как известно, без огня не бывает. Потому в действительности могло быть и так, что кто-то земли у садоводов все же покупает, а затем пытается узаконить свое право на собственность. Например, судебные процессы по выделению участков, закрепленных за отдельными членами товарищества в частную собственность, стартовали, но еще не завершились. Или суды финишировали, а документы отправились в регистрирующий орган, где запустилась соответствующая процедура, по завершению которой и органы власти будут обладать информацией о договорных отношениях на земельные участки в СТ «Мир». Короче говоря, регистрация новых землевладельцев может еще быть в пути.

А нужно ли вообще получать какие-то разрешения на строительство жилого дома в садовом товариществе, и каков порядок оформления такого рода документации? С недавних пор, как выясняется, процесс существенно изменился в сторону послаблений. Теперь, согласно ГрК РФ (ст. 51.1) для ИЖС или садового домика достаточно подать в орган местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, всего лишь уведомление о планируемом возведении объекта. А там в течение семи рабочих дней со дня поступления такой бумаги проведут проверку соответствия указанных в ней параметров объекта предельным параметрам разрешенного строительства, установленным ПЗЗ, документацией по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам объектов капстроительства, установленным ГрК РФ и другими федеральными законами. Чиновники также сверят объект на допустимость его размещения в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными земельными и другими законами.

Далее власти направят в адрес застройщика уведомление о соответствии либо несоответствии указанных в уведомлении параметров объекта. На этом, пожалуй, и все.

Казалось бы, новым землевладельцам в садах на Клюквина, если таковые, конечно, объявятся, нет ничего проще, чем подать уведомление в администрацию и получить «зеленый свет» на коттеджную застройку. А дом в два и более этажа в садах сегодня не такая уж и редкость. Достаточно посмотреть, с какой скоростью и архитектурными изысками расстраиваются сады в восточных поселках Дачный, Колодкино, Юрьевец. Там есть и электричество, и вода, где-то из централизованного водопровода, где-то из скважин. Живи хоть круглый год, и не нужно гнаться за землей и жильем по заоблачным ценам в том же Желнино. Кстати, садовые товарищества в самой «дзержинской Рублевке» развиваются по такому же принципу. Люди отдают предпочтение комфортной загородной жизни без вечного копания в полусогнутом состоянии над грядками с зеленью, которую зачастую дешевле купить, чем вырастить.

Однако же в случае с «Миром» для беспрепятственного домостроения могут возникнуть барьеры. Представители местной администрации особо отмечают, что сады на Клюквина расположены в границах территории исторического поселения, имеющего особое значение для истории и культуры Нижегородской области и Дзержинска. Такой статус, утвержденный отдельным постановлением областного правительства № 361 от 17 июня 2016 года, город химиков обрел еще в 2016 году. Кроме этого, «Мир» территориально попадает в защитную зону памятника истории и культуры местного и областного значения «Здание техникума 1932 года постройки».

Администрация города сообщила, что пока никаких уведомлений о планируемом строительстве на земельных участках в границах улиц Клюквина и Островского она не получала. Не было жалоб в мэрию и о нарушении плодородного слоя газонов вдоль улицы Клюквина. Тем не менее чиновники обещали в рамках собственных полномочий проверить информацию и о порче газонов, и о начавшемся строительстве без положенных согласований.

Дополнительно нам сообщили, что в мэрии не прорабатывали вопрос об увеличении энергетических мощностей старого города, а конкретно сетей водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и энергоснабжения с ресурсоснабжающими организациями. Не было необходимости, потому что какого-то масштабного строительства в районе 27-го не планируется. По этой же причине город не заказывал у специализированных организаций и современные изыскания на карст.