Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) должны выбрать способ управления своим домом и заключить договор с управляющей организацией в случае ее выбора. Подписание такого договора – залог выполнения всех условий обслуживания МКД качественно и в срок, а значит, и гарантия того, что жить в доме станет лучше.
Закон предписывает, что прежде чем такой договор будет составлен, жильцы многоквартирного дома должны провести общее собрание собственников помещений. Решения собрания будут иметь законное основание, если в нем приняли участие больше половины всех собственников, проживающих в доме (п.3 ст.45. Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).
На этом собрании жильцы должны выбрать способ управления своим домом и управляющую организацию. Чтобы не ошибиться в выборе, можно сделать запрос в ту или иную управляющую компанию (УК), чтобы выяснить, например, штатную численность и материально-техническую базу организации-кандидата. Будет не лишним также встретиться с жильцами тех домов, которыми уже управляет эта организация, и выяснить у них плюсы и минусы в работе по управлению домом. Все решения общего собрания по выбору управляющей организации, а также условия взаимоотношений с ней заносятся в протокол, а чуть позже – в договор управления.
Главное – понимать, что договор управления домом – это задание, которое дают собственники жилых помещений выбранной управляющей компании. Именно жильцы «заказывают музыку», какие услуги и в какой срок должны быть выполнены в их доме, а за это обязуются вносить плату (п.2 ст.162 ЖК РФ).
Таким образом, договор управления – это сделка, которая имеет простую структуру:
Объект (дом) – субъекты (участники договора) – содержание (совокупность взаимных прав и обязанностей субъектов).
От грамотно составленного договора управления домом зависит судьба и каждого жильца, и всего дома в целом. Договор заключается на равных для каждого собственника жилья условиях, утвержденных решением общего собрания (п.1 и 4 ст.162 ЖК РФ).
Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом.
Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В 2011 году было объявлено, что Правительство России поручило Министерству регионального развития сделать типовой договор управления МКД и согласовать его с антимонопольной службой, чтобы исключить возможность чрезмерной корысти со стороны УК. Однако такой договор так и не появился.
Тем не менее в практике имеется немало вариантов примерных текстов договоров и приложений к ним, рекомендованных на региональном уровне. Приложения к договору для каждого дома свои, поскольку в них отражаются индивидуальные характеристики и состояние коммуникаций МКД.
На основе этой информации по согласованию с жителями составляется план содержания дома и его текущего ремонта. Понятно, что некоторые характеристики дома со временем меняются, и эти приложения необходимо своевременно уточнять.
Программа минимум, которая непременно должна содержаться в договоре управления МКД, указана в законе. В нее входят:
- Адрес дома и состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление. То есть нужно сразу определить, что окна и двери в подъезде, мусоропровод, лифты, подвальные и чердачные помещения и так далее – это «головная боль» управляющей компании.
- Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В договоре за управляющей компанией закрепляется право и обязанность заключать множество других договоров в интересах жителей и по согласованию с ними. Например, УК за плату должна не только оказывать нам жилищные услуги, но и заключить договора о предоставлении жителям коммунальных услуг и ресурсов.
- Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей компанией ее обязательств по договору управления. Например, формы фиксации фактов неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательств управляющей компанией.
Елена Родионова
