августа
Войти через соц. сети:
Культура
ЖКХ
Спорт
Происшествия

Следствие ведут

А ну-ка заключи свой договорчик!

Дорогой читатель!
Хочешь быть в курсе всех последних событий
твоего любимого города? Тогда подписывайся на "Дзержинское Время" МЫ ДОСТУПНЫ НЕ ТОЛЬКО НА ПОЧТЕ

Выбери любимую социальную сеть:
контакте Facebook twitterYouTube

и будь в курсе последних событий города Дзержинска!

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) должны выбрать способ управления своим домом и заключить договор с управляющей организацией в случае ее выбора. Подписание такого договора - залог выполнения всех условий обслуживания МКД качественно и в срок, а значит, и гарантия того, что жить в доме станет лучше.

   Закон предписывает, что прежде чем такой договор будет составлен, жильцы многоквартирного дома должны провести общее собрание собственников помещений. Решения собрания будут иметь законное основание, если в нем приняли участие больше половины всех собственников, проживающих в доме (п.3 ст.45. Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

   На этом собрании жильцы должны выбрать способ управления своим домом и управляющую организацию. Чтобы не ошибиться в выборе, можно сделать запрос в ту или иную управляющую компанию (УК), чтобы выяснить, например, штатную численность и материально-техническую базу организации-кандидата. Будет не лишним также встретиться с жильцами тех домов, которыми уже управляет эта организация, и выяснить у них плюсы и минусы в работе по управлению домом. Все решения общего собрания по выбору управляющей организации, а также условия взаимоотношений с ней заносятся в протокол, а чуть позже - в договор управления.

   Главное - понимать, что договор управления домом - это задание, которое дают собственники жилых помещений выбранной управляющей компании. Именно жильцы «заказывают музыку», какие услуги и в какой срок должны быть выполнены в их доме, а за это обязуются вносить плату (п.2 ст.162 ЖК РФ).

   Таким образом, договор управления - это сделка, которая имеет простую структуру:

   Объект (дом) - субъекты (участники договора) - содержание (совокупность взаимных прав и обязанностей субъектов).

   От грамотно составленного договора управления домом зависит судьба и каждого жильца, и всего дома в целом. Договор заключается на равных для каждого собственника жилья условиях, утвержденных решением общего собрания (п.1 и 4 ст.162 ЖК РФ).

Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

   В 2011 году было объявлено, что Правительство России поручило Министерству регионального развития сделать типовой договор управления МКД и согласовать его с антимонопольной службой, чтобы исключить возможность чрезмерной корысти со стороны УК. Однако такой договор так и не появился.

   Тем не менее в практике имеется немало вариантов примерных текстов договоров и приложений к ним, рекомендованных на региональном уровне. Приложения к договору для каждого дома свои, поскольку в них отражаются индивидуальные характеристики и состояние коммуникаций МКД.

   На основе этой информации по согласованию с жителями составляется план содержания дома и его текущего ремонта. Понятно, что некоторые характеристики дома со временем меняются, и эти приложения необходимо своевременно уточнять.

   Программа минимум, которая непременно должна содержаться в договоре управления МКД, указана в законе. В нее входят:

  • Адрес дома и состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление. То есть нужно сразу определить, что окна и двери в подъезде, мусоропровод, лифты, подвальные и чердачные помещения и так далее - это «головная боль» управляющей компании.

  • Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В договоре за управляющей компанией закрепляется право и обязанность заключать множество других договоров в интересах жителей и по согласованию с ними. Например, УК за плату должна не только оказывать нам жилищные услуги, но и заключить договора о предоставлении жителям коммунальных услуг и ресурсов.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

  • Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей компанией ее обязательств по договору управления. Например, формы фиксации фактов неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательств управляющей компанией.

   Когда жители и управляющая компания договариваются, они выбирают людей, которые со стороны исполнителя отвечают за выполнение условий договора, а со стороны заказчика - контролируют его исполнение.

   С 2012 года в каждом доме интересы заказчика должен защищать прежде всего Совет дома, который наделен значительными функциями и правами. От самих жителей в значительной степени зависит, как и кем будут защищаться их права.

   У каждого дома должен быть свой Совет. Способ его избрания и функционирования прописан в статье 161 Жилищного кодекса. Очевидно, что если среди жителей каждого дома нет своих или нанятых для этой цели специалистов и жители не хотят этому учиться, то трудно ожидать, что договоренности будут качественно исполняться.

   По закону, договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на прежних условиях.

   Собственники квартир вправе расторгнуть договор с управляющей компанией раньше срока и выбрать другую управляющую организацию или другой способ управления домом.

Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

   В этом случае управляющая компания обязана передать техническую документацию и другие документы, связанные с управлением домом, вновь выбранной управляющей компании, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу и так далее. Если жители избрали непосредственное управление домом, то документы на дом должны быть переданы одному из собственников этого дома.

   Нелишним будет напомнить, что управляющая организация ежегодно в течение первого квартала должна предоставить собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (п.11 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом должен быть подписан каждым собственником жилья и находиться у него на руках. Не иметь такого договора - значит получать вместо услуг кота в мешке и платить за них тоже вслепую.


Мнение эксперта

Эмма Фельдштейн, наш эксперт

«Управляющие компании заключают договора со связистами, которые в последнее время стали сильно докучать жителям МКД своей настырностью в предложении услуг. То, что в подъездах наших домов ставят антенны, прокладывают самые современные провода для улучшения качества проводного телевизионного вещания и Интернета - хорошо, если этим пользуются жители подъезда.

При этом подъезды считаются нашей долевой собственностью... Но как мы можем обеспечить сохранность, уют и безопасность в этой собственности, если в нарушение наших прав эти договора с нами не согласовываются?»

Елена Родионова
6 13920.06.2012

Нам интересно Ваше мнение:

Зарегистрируйтесь или авторизуйтесь, чтобы иметь возможность участвовать в дискуссиях на нашем сайте.

Коротко
Новости партнеров
События
Интервью
Теплый дом
Город
Политика
Экономика
Общество
Эконом-инфо