Жилищное хозяйство и тарифы за его услуги по-прежнему остаются самыми главными темами для обсуждения среди горожан. Меняются законы, даются обещания разобраться в ситуации на самом высоком уровне, но жизнь показывает, что с каждым годом мы платим все больше, а взамен не получаем практически ничего. Почему? Вот в этом вопросе мы попытались разобраться вместе с руководителем Дзержинского правозащитного центра Эммой Фельдштейн.

– Эмма Захаровна, новый Жилищный кодекс был принят в 2005 году, он дал толчок глобальной перестройке отношений в жилищно-коммунальной системе нашей страны. Изменения в него вносятся почти каждый год, но ситуация на рынке к лучшему от этого не меняется. Почему, как вы думаете?

– Я изучаю информацию на собственном опыте, анализе обращений граждан и из разных источников, в том числе из тех органов, которые созданы на основании этого Жилищного кодекса. Например, заглядываю в статьи, которые написаны председателем правового комитета структуры, мало известной жителям, но которая должна быть хорошо знакома управляющим, обслуживающим и прочим компаниям. Называется это сообщество сокращенно СРО (саморегулируемые организации. – Прим. автора), и все управляющие компании должны быть членами подобных объединений. Так вот, в одной из таких статей Сергей Лембик отвечает на ваш вопрос, который сегодня напрашивается у многих жителей нашей страны.

И я с ним полностью согласна в том, что база нового Кодекса, его фундамент – гнилой. А построен он на 44 статье, которая говорит, что собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления. Он правильно, на мой взгляд, в статье «Кто, если не собственник» констатирует, что «в подавляющем большинстве случаев подобные общие собрания – это профанация и самообман жителей, сильно мешающий им спокойно жить… Эта статья не работает». И далее он заключает: «Выходит, базовая основа управления МКД – общее собрание – ущербна. Нанизанное на ущербную основу сколь угодно совершенное законодательство работать не будет! Нужно менять основы!».

Видел ли кто-нибудь, чтобы базар или прочее объединение случайных людей могло быть органом управления? Хорошо, если в некоторых домах люди хотя бы общаются между собой, но сегодня это скорее исключение, чем правило.

– То есть, по вашему мнению, порочен сам принцип, который стоит в основе Жилищного кодекса?

– Да, но при этом, конечно, можно долго приводить множество других положений Кодекса, которые мешают не только простым людям, но и управляющим компаниям, а у них тоже много трудностей, надо это признать. Что же касается ресурсоснабжающих организаций, я не могу точно сказать, что им мешает, но соглашусь с предположением многих жителей, приходящих к нам на прием и возмущенных абсурдностью цифр в платежках по оплате ОДН, что это сочетание жадности и небольшого ума. Иначе это никак не объяснить. Но и на эти факторы можно было бы не обращать внимания, если они были хотя бы переговороспособны. Безусловно, за небольшим исключением, к которым, например, относится «Дзержинский водоканал», с которым можно вести диалог, и в этом я убедилась на практике. Только государственный контроль монополий явно недостаточен!

– А что же управляющие компании? Неужели от них ничего не зависит? Ведь это их руками собираются те собрания, о которых вы говорили.

– Нет, не собираются. Это псевдособрания, они порождают «договоры» и «протоколы», о которых большинство жителей ничего и не знают. Все в курсе этой ситуации, вот только не хотят об этом откровенно поговорить и хоть что-то изменить. Безусловно, подвижек не будет, если не изменится законодательство. Надо убрать из него положение о роли собраний сотен, а иногда и тысяч людей как органа управления. Оно не может ничего решить.

– Что же или кто же тогда может?

– Ответа однозначного нет, но в статье, о которой я уже говорила, есть рецепты. Они основываются на западном опыте, который еще нужно адаптировать под нашу действительность.

– А вы отрицаете собрание жителей как органа управления только потому, что людей невозможно собрать?

– Нет, не только поэтому. Я сама пыталась организовывать собрания жителей своего дома в течение 10 лет, а потому знаю, о чем говорю. Ситуация в разных многоквартирных домах похожая. Есть среди жителей активисты, но большинство занято обычными домашними делами, семьей, работой. И вот в этом-то как раз ничего удивительного нет. За услуги ЖКХ они ежемесячно платят немалые суммы. Тогда почему они должны еще и заниматься решением вопросов ЖКХ?! В них и специалисту разобраться сложно, так как изменения в законы и многочисленные подзаконные акты вносятся часто, а уследить за ними – это большой труд даже для опытных в этой сфере людей.

Например, при организации собрания мы делали все строго по правилам. Сначала развешивали объявления, потом разносили уведомления в каждую квартиру, договорились с местом, где можно провести собрание, заплатив за это свои деньги.

В итоге из 500 жителей дома пришли не более 25-ти человек. Обсуждение бы-ло бурным, но только со временем, через несколько лет (даже не месяцев) нам удалось создать актив дома, который взял на себя какую-то общественную нагрузку. Но это, согласитесь, не общее собрание жителей дома, которое, по закону, и должно быть органом управления.

Сегодня эту проблему, кстати, обсуждают не только общественники, но и правительство. Кроме того, она была одной из тем Общероссийского гражданского форума, на котором я была 23 ноября прошлого года. Но на этом проблемы в системе ЖКХ, к сожалению, не исчерпываются.

– Это точно. Сегодня, например, в городе обсуждают проблему ОДН. Хоть и прошел суд, который запретил НСК взимать платежи за него с жителей, но ясности больше от этого не стало.

– Лучше ли станет, если плату за ОДН будут собирать управляющие компании?

Только в том случае, если все стороны, ответственные за этот процесс, будут честно исполнять  главное требование государства – энергосбережение, а не измерять потери и перекладывать их и разного рода воровство, о котором они же говорят, на добросовестных плательщиков.
Лучше не будет, при сегодняшних правилах игры. А они таковы, что все управляющие компании так или иначе зависят от ресурсников. Кроме того, они пока просто не готовы, например, к подсчету реального, а не фальшивого, размера потребления электроэнергии. Почему? Причин много. В том числе потому, что все счетчики поставлены ресурсниками, они не контролируются управляющими компаниями, а у них, насколько мне известно, для этого нет обученного персонала и достаточных материальных ресурсов.

– А не кажется вам, что управляющие компании просто не хотят делиться сверхприбылями и тратить деньги на организацию этой работы, которая на них возложена законом? Конечно, при условии того, что они не могут выставлять счета за ОДН больше норматива, о чем сегодня тоже много говорится.

– Я видела договоры между управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями. Они сделаны по типовым образцам. Так вот, они предусматривают не только работы по обслуживанию счетчиков и устранению аварий, но и прогнозные планы ремонтов коммуникаций, а также закупку ресурсов по монопольным ценам. И, если честно, я тоже бы попыталась на месте управляющих компаний увильнуть от их исполнения, в особенности, при необоснованной диктовке монополистом не только цены ресурса, но и его количества.

– Получается, управляющие компании предстают перед нами бедными овечками, которых обижают монополисты-ресурсники. Но вы и сами прекрасно знаете, как они относятся к исполнению тех обязанностей, которые на них уже возложены. Мягко говоря, они делают свою работу спустя рукава.

– Да, здесь вы правы. Но нужно уточнить. Во-первых, я говорю о их взаимоотношениях с монополистами-ресурсниками и жителями при условии прозрачного бюджета. Во-вторых, у недобросовестного исполнения жилищниками своих обязанностей тоже есть причины – одна из них проблема недостаточности квалифицированных кадров.

– Пока, кажется, до прозрачного бюджета управляющим компаниям далеко, ведь мы все прекрасно видим, какие отчеты представляют они жителям. Из бумажек, которые вывешивают на подъезды под их видом, никак нельзя понять, куда и на что реально были направлены деньги, собранные с жильцов дома.

– Прозрачное формирование бюджета – это одна из основных тем наших переговоров с управляющими компаниями. Пока не в окончательном виде, но все же мы получили согласие от «Управдома» учесть наши предложения в части расчетов затрат на мероприятия по обслуживанию дома в тексте договора с жителями и приложении к нему. Но мы столкнулись с тем, что методики, по которым делаются завышенные расчеты отдельных статей, мягко говоря, неудачны. Надеюсь, переговорный процесс не остановится и нам удастся прийти к консенсусу и по этому поводу. Активисты – участники этого процесса – пытаются обсчитать заявки жителей по внутридомовому техническому обслуживанию и благоустройству двора с учетом известных методик и существующих реальных расходов.

Если бы в городе была организована по известным правилам реальная цивилизованная конкуренция между управляющими компаниями, то не было бы подобных завышений. Так что сегодня не случайно жители не исключают нецелевых расходов управляющих компаний. Если бы у активистов домов была возможность выбирать услуги, которые необходимы, причем по конкурентной цене, то ситуация с обслуживанием домов стала бы улучшаться.

– Только вот я сильно сомневаюсь, что жилищники и коммунальщики допустят активистов до тайн своего ценообразования…

– Я тоже сомневаюсь, но диалог стоит продолжать, и хотя бы на эксперементальных домах попробовать подобный подход к делу.

– Но вы ведь прекрасно понимаете, что у монополий нет приоритета предоставления качественных услуг, их главная цель – извлечение прибыли. И потому я считаю ваш вариант развития событий фантастическим.

– Именно об этом в декабре прошлого года говорил бывший премьер-министр России Евгений Примаков, о монополиях и уходе государства из ЖКХ до завершения выстраи-вания цивилизованных отношений в этой сфере. Если не будет грамотного госрегулирования, то все наши усилия ничего не стоят, а единственное, что нас ждет, – развал. Необходимо компетентное и профессиональное вмешательство государства. В первую очередь, цивилизованными должны быть суды, правоохранительные и контролирующие органы. Необходимо их сотрудничество с активными гражданами.

Безусловно, не каждое предложение должно приниматься, но профессионалам необходимо прислушиваться к ним.

– Но ведь и сегодня у органов местного самоуправления, например, есть рычаги влияния на ситуацию в сфере ЖКХ. Но почему они их не используют? На мой взгляд, местное самоуправление так или иначе завязано с коммунальщиками личными связями и финансовыми интересами. Но как выйти из этой ситуации?

– Я не знаю подробностей, но косвенно эти связи прослеживаются. Недавно существенно изменена 165 статья Жилищного кодекса, в которой прописаны очень многие обязанности муниципалитета. Но они не исполняются. Существенно изменена статья 20, которая ввела понятие «Муниципальный жилищный контроль», которого никогда не было. Известны попытки пригласить для реализации этой функции людей со стороны, но на днях я узнаю, что человек, который занимался этим, уже не работает в администрации. Я общалась с работниками этого подразделения, мне представляется, что у них были свои планы работы, а теперь, вероятно, их уже нет.

И здесь стоит возвратиться к тому, о чем уже говорили, – правоохранительной системе, которая не ограничивается отписками в этой сфере цивилизованных судов, которые должны принимать справедливые решения и вместе с судебными приставами следить за их исполнением. У нас же сегодня даже немногие действительно нужные и общественно значимые судебные решения просто не исполняются. Начинать нужно именно с этого…