Жилищно-коммунальная сфера сегодня – средоточие огромного множества нерешенных проблем. О них много говорят, пишут. Власти, прочие участники коммунального «фронта» их более или менее активно пытаются решить, или делают вид, что пытаются. Но, по крайней мере, они на слуху, люди о них знают.
Однако есть и такие беды в этой сфере, о существовании которых большинство собственников жилья пока не слишком осведомлены. Хотя в обозримом будущем они могут стать огромной неразрешимой проблемой для тысяч дзержинцев и жителей многих других российских городов. Печальные перспективы ожидают небольшие малоквартирные жилые дома. Ваш корреспондент сам проживает в 28-квартирном доме в старой части города, и вскользь прозвучавшая на одной из встреч с коммунальщиками фраза о «домах без будущего» задела за живое и заставила разбираться в проблеме.
Дома богатые и нищие
Как известно, в марте 2005 года Жилищный кодекс России наделил всех россиян правами и обязанностями собственников собственного жилья. Немногие жители многоквартирных домов в нашем городе взялись за дело напрямую и создали ТСЖ. Подавляющее большинство передали функции по управлению и обслуживанию своих жилищ управляющим компаниям. На дзержинском коммунальном рынке таких ДУКов насчитывается около двух десятков. Но речь здесь не о плохих и нерадивых управляющих компаниях. Каждый из жителей 1800 с лишком дзержинских многоквартирных домов (если считать с поселками) ежемесячно получает квитанцию об оплате жилищно-коммунальных услуг. И многие платят по счетам. При этом, по утверждению самих коммунальных начальников, у каждого дома есть некий виртуальный счет, на котором аккумулируются все собираемые средства по статьям «техобслуживание и ремонт жилья» и «капремонт». Образно говоря, у домов есть свои отдельные «кошельки», из которых управляющие компании черпают средства на их ремонт и обслуживание. И законодательство запрещает использовать собранные с жителей конкретного дома деньги на нужды других домов.
С одной стороны, это логично. Но с другой… Оказывается, в городе (собственно, как и по всей стране) существуют «богатые» многоквартирные дома, с которых собираются в качестве платежей за год огромные суммы. Есть дома-середнячки, где по 60 – 80 квартир, у которых «кошелек» потоньше, но они все-таки могут накопить энные суммы на серьезные коммунальные ремонты. А вот дома по 16, 20, 30 квартир иначе как нищими не назовешь. В их активе, даже при стопроцентной собираемости коммунальных платежей, никогда не наберется достаточной суммы, чтобы, скажем, отремонтировать кровлю (после минувшей суперснежной зимы это самая серьезная коммунальная проблема) или заменить систему отопления. И таких домов с Дзержинске не одна сотня – пожалуй, штук четыреста наберется. Большинство из них относятся как раз к старому, находящемуся в плачевном состоянии жилфонду. Этих домов много на поселке Свердлова, в переулке Западном, на проспекте Ленина, в старом центре города. Живут в них тысячи горожан, платят за квартиры, ждут от управляющих компаний, что те отремонтируют им кровли, поменяют трубы и обеспечат за их деньги прочие коммунальные блага, но… у них есть все шансы не дождаться этих благ никогда. То есть шансов обрести коммунальное благополучие попросту нет.
Чтобы было нагляднее, приведу некоторые цифры. По пятиэтажке на 30 квартир на проспекте Победы , которая находится в ведении одной из управляющих компаний ГК «Управдом», за последние два года начислено: платежей по графе «содержание и текущий ремонт» – 58 тысяч рублей, по статье «капремонт» – 7 с небольшим тысяч. Не говоря уже о том, что реально из этих денег было собрано около 80 процентов.
Стоимость капитального ремонта кровли на доме сегодня, как утверждают специалисты, начинается от суммы в 380 – 400 тысяч рублей. Как вы думаете, смогут ли жители этого дома насобирать на ремонт своей кровли?
А теперь возьмем для сравнения 80-квартирную пятиэтажку на улице Гайдара (точный адрес по некоторым причинам называть не будем). Жителям такого дома в год начисляются платежи в размере около 420 тысяч рублей. Они их примерно на 90 процентов оплачивают. Этот дом может себе позволить если не сразу отремонтировать текущую кровлю, то хотя бы в ближайшие два-три года накопить на такой серьезный ремонт.
А в Дзержинске есть дома, с которых собирается в год по 15 – 20 тысяч рублей. Будем говорить честно: в их общедомовом «кошельке» никогда не будет достаточно средств на ремонт той же кровли. Максимум, на что может хватить средств, – на периодическое латание самых больших дыр.
Их жители могут, конечно, ругать свои управляющие компании. Мол, работают плохо, надо менять. Допустим, сменили. Но ведь собираемость платежей в связи с этим в 10 – 20 раз не вырастет. А значит, проблема останется. И дома без нормальных капитальных вложений продолжат ветшать.
Кто виноват и что делать?
Что же делать жителям таких домов, спросите вы? Замечательное российское законодательство и Жилищный кодекс отвечает однозначно: сбрасываться дополнительно, раскошеливаться. Нынче собственники жилья сами ответственны за содержание своего общего имущества. Если разбросать 400 тысяч, которые стоит новая кровля, на 28 квартир, получится по 14 тысяч с каждой, если на 16 квартир – по 25 тысяч. Для большинства дзержинцев арифметика заоблачная.
Наше государство, которое в течение десятков лет недофинансировало коммуналку, из-за чего она и оказалась в столь плачевном состоянии и в этом же плачевном состоянии была торжественно «сдана» на поруки собственникам квартир, удачно оказалось в стороне. Между тем, по некоторым данным, в одном только Дзержинске на момент принятия Жилищного кодекса в 2005 году для приведения жилфонда в более или менее приличный вид требовалось около 3 миллиардов рублей. К сегодняшнему дню эта цифра уже как минимум удвоилась.
Можно ругать государство. Это будет справедливо, но не конструктивно. Жители старых домов, которые десятилетиями не видели не только капитальных, но и скромных частичных ремонтов тех же кровель, систем отопления, водоснабжения, уж конечно, не дождутся от государственных мужей слов извинения или хотя бы сожаления о том, что так случилось, что стали тысячи наших горожан заложниками куцых и непродуманных коммунальных реформ. Не дождутся и необходимых денежных вливаний в свои дома-развалюшки, если не начнут активно действовать сами и подвигать к активным действиям местные власти и управляющие компании.
Мы тогда вообще платить за капремонт не будем, раз он нам «не светит», могут сказать жители таких домов. Юридически общее собрание собственников может принять такое решение. Но в этом случае полная ответственность за содержание взбунтовавшегося дома ляжет на плечи его собственников. УК будет проводить только работы по текущему ремонту. А случись дому прийти в аварийное состояние (значительная часть таких домов уже в предаварийном положении), УК только составит акт, уведомит жителей и городскую администрацию и… все расходы одномоментно придется оплачивать владельцам аварийного жилья. Согласитесь, так беде не поможешь, только новые наживешь.
А варианты решения этой, одной из серьезнейших для коммуналки Дзержинска проблем, есть. В Городце, к примеру, городские власти сумели привести старый малоквартирный фонд в относительно благополучный вид. Они несколько лет вкладывали в них большую часть выделявшихся городу по 185-му Федеральному закону на реформирование жилищно-коммунального хозяйства средств. При политической воле дзержинских властей даже на скромные 30 миллионов, которые город получил в рамках 185-го ФЗ в нынешнем году, можно было бы отремонтировать порядка 70 крыш. В будущем – еще столько же. И так постепенно снять остроту проблемы.
Другой вариант опробован в текущем году в одном из районов Нижнего Новгорода. Глава администрации областного центра Олег Кондрашов заключил договор с рядом управляющих компаний. Те под гарантии администрации взяли банковские кредиты на ремонт выбранных властями проблемных домов. И дело сдвинулось с мертвой точки. Управляющие компании довольны – они получают отремонтированные благополучные дома, которые не «уплывут» потом к конкуренту. Выигрывает город. И жителям хорошо – у них начали решаться коммунальные проблемы, которые не решались десятилетиями.
Сами собственники жилья, осознав всю серьезность вопроса, тоже могут попытаться решить собственные проблемы. В некоторых российских городах жители многоквартирных домов проявляли инициативу и входили непосредственно в программы содействия реформированию ЖКХ, то бишь получали средства на ремонт по 185-му ФЗ. Для этого им требовалось собрать самим 5% от требуемой суммы и получить оставшиеся 95% из федерального бюджета. К примеру, доля расходов жителей при ремонте 400-тысячной кровли составит 20 тысяч рублей. Если раскидать на 28 квартир – по 715 рублей с каждой, на 16 квартир – по 1250 рублей. Деньги не фантастические, а реальные. Вот только активность и сознательность наш народ проявляет пока редко и неохотно. А зря – ждать у моря погоды бесполезно.
Елена Баженова
