На встречах с жителями домов, которым предлагают перейти из «Управдома» в «Управдом-Центр», сотрудники УК распространяют вариант договора управления. Подписывать его в первоначальном виде или нет – дело собственников жилья. Однако у горожан есть право внести коррективы в договор с жилищниками. Свой вариант поправок нам предложил юрист общественной организации «Альтернатива есть!» Максим Петров.

 

Какие пункты исключить

Текст договора управления от УК «Управдом-Центр» содержит десять статей, стандартных для такого документа: «Осуществление деятельности по управлению домом», «Права и обязанности сторон», «Порядок определения цены договора», «Порядок сдачи-приемки работ по договору», «Ответственность сторон» и другие. Любой согласится, что договор о предоставлении услуг всегда должен быть выгоден и предлагающему эти услуги, и тому, кто их собирается получать. Очевидно, что проект договора составлялся односторонне – только представителями УК. Между тем коррективы в него могут внести и сами жильцы.

 

– п. 4.2.7 «УК вправе оказывать Собственнику на возмездной основе дополнительные услуги, не предусмотренные договором управления, в соответствии с заявкой Собственника при их оплате Собственником»;

– п. 4.2.8 «УК вправе самостоятельно перераспределять денежные средства, полученные от Собственника, на финансирование выполнения работ (услуг) по настоящему Договору»;

– п. 4.3.9 «Собственник обязуется перед совершением сделок с жилым помещением (приватизация, продажа, дарение, мена и т.д.) запрашивать у УК справки установленного образца только после полного погашения своей задолженности. Обязать нового собственника предоставлять правоподтверждающие документы в управляющую организацию»;

– п. 4.3.10 «Собственник обязуется возместить УК стоимость выполненных аварийно-восстановительных ремонтных работ пропорционально своей доле в случае, если при недостаточности средств, полученных в качестве платы за содержание жилого помещения, УК, используя собственные средства (откуда? – Прим. автора), выполнит необходимые работы по ликвидации аварийных ситуаций и исполнению предписаний надзорных органов»;

– п. 4.3.13 «Собственник обязуется информировать УК о принятых решениях на общих собраниях собственников помещений – не позднее трех рабочих дней с даты принятия решений»;

– п. 7.4 «УК не несет ответственности перед Собственником за перебои (временное прекращение) и/или изменение параметров коммунальных услуг, если это связано с ликвидацией аварии, ремонтом или техобслуживанием инженерного оборудования управляющей организацией или аварийными службами…»;

– п. 7.8 «УК не отвечает за техническое состояние общедомового имущества, которое существовало до момента заключения настоящего договора»;

– п. 7.9 «УК не несет ответственности за повреждение наружных блоков кондиционеров, козырьков, вывесок, рекламных или иных конструкций, размещенных на общедомовых конструктивных элементах МКД в нарушение п. 4.3.1 настоящего договора. УК не несет ответственности за повреждение транспортных средств в случае нарушения собственником обязательств, указанных в п. 4.3.13 настоящего договора».

Сроки стоит изменить

Существенной коррективе общественник предлагает подвергнуть и сроки выдачи сотрудниками УК справок и ответов на запросы и жалобы жителей. К примеру, в пункте 4.1.12 (выдача справок установленного образца, выписок из финансового лицевого счета, домовой книги и так далее) рекомендуется 30 календарных дней в редакции жилищников заменить на 5 рабочих.

А также исключить предложение «Выдача вышеуказанных документов в более короткие сроки осуществляется УК за отдельную плату, размер которой утверждается приказом по УК». В тексте договора также говорится, что «ответы на предложения, заявления и жалобы Собственника УК предоставляет в течение 30 календарных дней (за исключением запросов по раскрытию информации по Постановлению правительства РФ № 731 от 29.03.2010 г.)». Этот срок предлагается сократить до 10 дней. Кроме того, в п. 7.12 договора: «Контроль за деятельностью УК в части исполнения настоящего договора осуществляется собственниками путем получения от УК не позднее 20 дней с даты обращения информации о перечнях, объемах, каче-стве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ» юрист считает необходимым настаивать на пятидневном сроке.

Цена имеет значение

Большое внимание при правке текста договора уделялось стоимости услуг. Так, п. 5.2, по предложению Максима Петрова, следует отредактировать. Конечный вариант в его редакции: «Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается в соответствии с Приложением № 2 к настоящему договору в размере… (действующий тариф). Указанный размер платы действует в течение одного года с момента начала исполнения УК обязанностей по настоящему договору». «Изменение размера платы за содержание жилого помещения устанавливается на общем собрании собственников помещений МКД. Если собственники не приняли такое решение, продолжает действовать ранее установленный размер платы – до момента вступления в силу очередного нормативного акта органа  местного самоуправления по установлению размера платы за содержание жилья», – а так можно перефразировать п. 5.3. Кстати, в тексте УК в нем есть слова: «В случае отсутствия постановления администрации по истечению одного года с даты заключения настоящего договора размер платы за содержание жилого помещения подлежит индексации с учетом величины индекса роста потребительских цен, определенной Минэкономразвития РФ на соответствующий год». Их следует исключить.

В п. 5.8, где говорится о платежных документах за услуги УК, юрист предлагает дополнить текст словами: «В платежных документах указывается лишь плата за содержание жилого помещения за расчетный период; задолженность за содержание жилого помещения оплачивается по отдельному платежному документу».

Пункт 5.10: «При поступлении  платы за работы (услуги) по настоящему договору данная плата засчитывается в счет погашения задолженности, возникшей у собственника перед УК в наиболее ранние неоплаченные периоды…» имеет смысл заменить на «Если по результатам исполнения договора управления МКД… …фактические расходы УК оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, разница не остается в распоряжении УК, а направляется на текущий ремонт дома».

Коррективе необходимо подвергнуть и пункт о приемке работ по содержанию и текущему ремонту домов управляющей компанией – 6.3. УК прописывает в договоре, что акты выполненных работ и услуг могут подписываться как совместно с собственниками жилья, так и в одностороннем порядке жилищной организацией, если собственник не подписал их необоснованно. Также если от «уполномоченных лиц» (собственников) в течение 5 дней не поступят возражения, работы (услуги) будут считаться «принятыми без каких-либо замечаний, а акты подписанными». По версии Максима Петрова, этот пункт следует изменить на «Собственники помещений в МКД осуществляют приемку выполненных работ (услуг) по договору путем подписания актов приема-передачи, заказов, нарядов и т.д. Ежеквартально в срок до 20 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, УК представляет собственникам помещений в МКД акт приемки выполненных работ для подписания – по форме, утвержденной приказом Минстроя и ЖКХ РФ № 761 от 26.10.2015 г.».

Собственники тоже вправе

Максим Петров также считает, что следует заменить в договоре от УК слова: «Управляющая организация вправе самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств по настоящему договору» (п. 4.2.1) словами: «УК вправе по согласованию с Советом МКД (собственниками)…».

А  п. 4.2.2: «УК вправе привлекать подрядные организации к выполнению комплекса или отдельных видов работ по Договору, определяя по своему усмотрению условия таких договоров» изменить на «… определяя по согласованию с председателем Совета МКД…». Что же касается расторжения договора (п. 9.3), то УК прописывают, что в этом случае собственники жилья должны уведомить жилищников не менее чем за два месяца до предполагаемой даты расторжения. Юрист рекомендует жителям домов убрать условия об оповещении УК и добавить, что расторжение договора происходит «в соответствии с действующим законодательством».

Также в договор следует внести пункт, что собственники большинством голосов на общем собрании могут принять решение о переходе на прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг (холодная вода, канализация, свет), которые сейчас предоставляют УК как посредники.
Комментировать предложения юриста мы не будем. Отметим только, что корректуру он сопроводил ссылками из законов и нормативных актов. И напомним, что деньги за жилищные услуги платят собственники помещений в домах, а значит, они имеют право предлагать свои условия УК. Последние же могут на них согласиться или нет, но настаивать на правилах обслуживания домов, прописав их в одностороннем порядке, – со стороны жилищных организаций точно недопустимо.