На днях зампредседателя комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева в “РГ” подробно ответила на различные вопросы в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Многие из них связаны с переменами в жизни россиян из-за очередных реформ «коммуналки». Если законы будут приняты, то новшества так или иначе коснутся и дзержинцев. Вот только их практическое применение в наших реалиях пока представляется очень и очень смутно. Тем не менее, жители города должны знать о возможных нововведениях, которые касаются тарифов на оплату жилищных услуг, процедуры проведения общих собраний, реестра собственников МКД, капремонта и так далее. Плата УК — на части
В России уже готов законопроект, по которому тариф на содержание жилья будет разделен на две части: содержание и текущий ремонт. Предполагается, что содержание будет стоить одинаково, это деньги за осмотры общедомового имущества, уборку подъездов, придомовой территории и так далее. А вот стоимость текущего ремонта должна зависеть от конкретных работ в доме.
Оценить их предстоит собственникам на общих собраниях. Для этого жильцов хотят законодательно обязать ежегодно в четвертом квартале проводить общие встречи и в зависимости от объема и сложности работ по текущему ремонту принимать решения о суммах выплат управляющим компаниям. При этом деньги за текущий ремонт УК должны перечисляться только после этого собрания. То есть в течение года «управлялки» будут получать только средства на содержание, а за текущий ремонт — после определения перечня и стоимости его работ.
В Дзержинске уже предпринимаются попытки обсудить на собраниях производственную программу для УК и также определяется рост тарифа, хотя пока и неразделенного на содержание и ремонт, в связи с предстоящими работами. Правда, такие собрания у нас — почти всегда инициатива управляющих организаций. Они сами оценивают стоимость работ, да и собрания проводят тоже сами. То есть кто и как будет делить тариф в Дзержинске, если проект превратится в закон, непонятно.
«Эконом» – на плечи государства
Законодатели в сфере ЖКХ продолжают продвигать идею разделения услуг по содержанию домов на эконом, комфорт и премиум-варианты. Жильцы МКД опять же сами должны выбрать, как будут содержаться их дома. Если уровень работ предстоит минимальный, то и тариф должен быть минимальным. Причем в этом случае реформаторы предлагают переложить определение минимального тарифа на содержание и текущий ремонт на государство. А если регулировать такую плату будут на государственном уровне, необходим «прозрачный» калькулятор: какие работы сколько конкретно будут стоить.
«Если не будет калькулятора, рассчитывающего цены на все услуги автоматически, в этой системе ничего не изменится», – подчеркнула депутат Разворотнева.
В нашем городе народ добивается калькуляции жилищных тарифов давно, но пока этот вопрос игнорируется и властями, и жилищниками. Цены на услуги последних в Дзержинске никогда не рассчитывались, они изначально были взяты условно и потом только периодически индексировались на некий «слепой» процент. Если государство сейчас рассчитает «эконом», плата за содержание может стать как меньше существующей, так и больше. Если станет меньше, то, предполагаем, что город снова захлестнут общие собрания собственников, «желающих» отказаться от минимального «пакета» УК.
А вообще в Дзержинске, судя по состоянию домов, нет даже набора услуг эконом класса, а вот тариф, возможно, окажется на уровне “комфорт” или даже “премиум”.
Будет единый договор
Светлана Разворотнева поделилась и другими проектами, которые хотят рассмотреть на государственном уровне в нашей стране с подачи законотворцев. Например, типовой договор на оказание услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества сможет составлять правительство. Тогда документ будет одинаковым во всех регионах. Такая же судьба может ждать форму отчетов о проделанной работе со стороны ТСЖ и УК. Возможно, тогда они станут доступнее и понятнее для жителей.
Также планируется обязать жилищников при смене управляющей компании жителями домов передавать преемникам не только документы и цифровые ключи, но и все средства, собранные на жилищные услуги ранее. Здесь, к слову, нужно напомнить, что в подавляющем большинстве дзержинских многоэтажек баланс средств «на доме» всегда минусовой. Их никогда нет не то что для новой УК, но и для самих собственников, вносящих ежемесячно колоссальные суммы.
«Большое количество предложений у нас, связанных с борьбой против фальсификации решений общих собраний. В конце года законопроект был внесен в Госдуму», – добавила Светлана Разворотнева. При этом деталей проекта не уточнила.
Чтобы протоколы не подделывали
Оказывается, о подделках протоколов общих собраний собственников МКД хорошо известно даже на самом высоком уровне. Поэтому здесь и задумались о том, как защитить население от сфальсифицированных решений, принятых якобы самими гражданами. В Госдуме сейчас обсуждают законопроект о проведении собраний в форме конференций. Документ уже был принят в первом чтении, но пока его дальнейшая судьба неизвестна. Дело в том, что экспертное правовое сообщество против такой формы голосования — специалисты считают, что нельзя делегировать права на распоряжение имуществом.
Второй подход – передача большей части функций общего собрания совету многоквартирного дома. Но тогда необходимо усиливать эти советы, как минимум создавать их в каждом доме. Рассматриваются и такие предложения, что если собрание, например, не прошло, то в следующий раз оно проходит при любом кворуме.
«Также предлагается новый подход к отмене срока исковой давности по судебным искам, касающимся возврата отчужденного общедомового имущества. Сейчас нет срока давности для ситуаций, касающихся помещений, в которых находятся коммуникации. Но если говорить про чердаки, лифтерные, колясочные, то их давно вывели из состава общедомового имущества. Сейчас если люди хотят их вернуть, то суды не принимают такие иски», – поделилась зампредседателя комитета Госдумы.
Если не будет реестра
Не так давно власти озвучили решение о запрете свободного доступа к реестрам собственников МКД. В этом случае, считает Светлана Разворотнева, общие собрания, возможно, сократятся в разы.
«Ни собрания провести, ни договор заключить, ни начисления не сделать. Здесь все активно ищут какие-то способы преодолеть эту ситуацию. Самый вероятный заключается в том, что нужные сведения будут содержаться в ГИС ЖКХ. Но пока ГИС ЖКХ еще не готова. И, наверное, единственным вариантом будет перенос сроков вступления в силу этого закона», – отметила парламентарий.
К слову, сейчас закон обязывает к любому пакету документов о проведении общего собрания собственников МКД прикладывать реестр проживающих в домах лиц — владельцев и нанимателей жилых и нежилых помещений с номерами правоустанавливающих документов и долей в общедомовом имуществе. Все эти данные есть на ГИС ЖКХ и доступны жителям домов. Так что в Дзержинске, можно предположить, проблем с реестрами для проведения общих собраний не будет. В 2021 году, когда в городе массово подделывали подписи в листах голосований и протоколах за повышение тарифов для УК, организаторы таких собраний брали первые попавшиеся реестры. Отсюда очень много «голосов» сменивших фамилии и адрес, умерших и так далее. Думается, здесь для нас ничего не изменится и в будущем.
Как «исправить» капремонт?
Законодатели тоже уже оценили несовершенства и ошибки при сборе средств и проведении работ капитального характера в домах. Это некачественное формирование региональных программ, их финансовая несбалансированность, несоблюдение сроков и низкое качество работ.
В какой-то степени проблемы могут решить спецсчета. Но здесь тоже необходимо менять законы. По данным на 1 июля 2022 года способ накопления взносов на капремонт в форме специальных счетов выбрали собственники 104,6 тысячи домов, это 14,5% от общего количества МКД, включенных в региональные программы капремонта в России. Такие собственники, по мнению депутатов, зачастую спешат потратить деньги из своей «копилки» только на часть работ по капремонту, а все остальное требуют оплатить из «общего котла», в то время, как во многих других домах люди, оплачивая капремонт годами, работ еще вообще не видели. В то же время для формирования спецсчета нужны честные и активные жители, которые будут контролировать процесс обновления дома «от и «до». А такие тоже есть не везде.
«Мы видим очень большой разброс. Есть прекрасные капремонты, которые делают дома со спецсчетами. С другой стороны, этим собственникам не хватает квалификации. Договоры заключаются ненадлежащим образом, взносы на капремонт тратятся фактически на текущий ремонт, ценообразование не прозрачное. Это приводит к нарушению равновесия системы. Есть различные предложения, как модифицировать эти подходы. В том числе наш законопроект, где есть обязательное требование к собственникам выбирать человека, который будет уполномочен на сбор средств, выставление платежных документов, обязательный договор по осуществлению технического контроля. Еще в этом законе содержится запрет на владение спецсчетом для УК. Есть поручение по итогам Госсовета о необходимости усилить роль ГЖИ в этом вопросе», – резюмировала ситуацию с капремонтом в целом по стране Светлана Разворотнева.
Маткапитал можно… вернуть
Большинство получателей маткапитала использует его на улучшение жилищных условий. Однако, впоследствии очень сложно продать такое жилье, даже если семья явно улучшает и расширяет условия своего проживания.
«У органов опеки не всегда есть четкие критерии, что является ухудшением или улучшением жилищных условий. Например, семья переезжает из двухкомнатной квартиры в загородный дом в километре от МКАД. Им удобно, но органы опеки не дают разрешения. Их можно понять – при любом иске со стороны того же ребенка о том, что они сознательно нарушили его материальное положение, органы опеки будут серьезно отвечать. Поэтому они тормозят эти сделки», – говорит Разворотнева в «РГ».
При получении маткапитала возникает обязанность выделять детские доли в квартире. Но эти доли пропорциональны размеру маткапитала в общей стоимости квартиры, и часто они очень маленькие – 1/32, 1/64. Защитить жилищные права детей это не может, так как на этих двух или трех квадратных метрах невозможно жить. Так что доли действительно создают огромное количество проблем.
По мнению законодателей, есть несколько путей решения проблемы. Первый – избавляться от долей вообще. За эту инициативу выступают все профильные министерства и ведомства, а также нотариусы и риелторы. Против, по словам Светланы Разворотневой, пока выступают только в Минтруда.
Также предлагается разрешить обмен долями с родственниками. Чтобы продать квартиру, можно выделить долю в квартире, например, бабушки и дедушки. Обмен долями необходим и когда люди получают наследство и хотят объединить доли в разных квартирах, обменявшись с родственниками.
Еще один вариант – сделать возможным возврат маткапитала в Пенсионный фонд для дальнейшего повторного получения. Впрочем, такой выбор обладателей капитала маловероятен.
Фото из архива “ДВ”
Елена Миронова
