Недавно «ДВ» писало о том, что история с обманом ради повышения тарифа на содержание жилья для управляющей компании «ДУК» произошла на ул. Патоличева, 11 и Удриса, 3. Заговорили о подобной ситуации в Дзержинске и в других домах.

Повышение с нарушением

В связи с этим мы попросили известного в городе правозащитника, общественника, юриста Алексея Аверина прокомментировать, нарушены ли права жителей МКД, и как действовать на этот раз дзержинцам – можно ли вообще отменить повышение жилищного тарифа, если подписи собственников за это были получены нечестным путем.

Алексей Александрович отметил несколько принципиальных моментов.

Во-первых, в ст. 156 ЖК РФ говорится, что тариф на содержание общедомового имущества устанавливается не менее чем на год. Повышать его чаще незаконно, поэтому с этим можно и нужно спорить. А в Дзержинске как раз так и произошло. С 1 мая 2024 года плату подняли по Постановлению администрации, а следом якобы жители повысили себе этот же тариф еще раз – с 1 января 2025 года. Промежуток между повышениями – всего 7 месяцев.

Во-вторых, закон предусматривает, что плата за содержание жилого помещения может быть установлена только двумя способами – решением органов МСУ или на общем собрании собственников. При этом плата устанавливается в «твердых» цифрах – в рублях и копейках.

За что платить — не знаем

Закон предусматривает утверждение тарифа конкретного МКД (общим собранием) только в зависимости от объема работ с указанием их обоснованной стоимости (согласно смете – расчетам). Объем работ определяется конкретным планом выполнения работ на год, который определяется на основании периодических осмотров МКД. При утверждении нового тарифа для конкретного МКД такого механизма, как индексирование, действующим законодательством не предусмотрено.

В силу части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание жилого помещения в том числе стоимость конкретных услуг (работ), входящих в состав платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, определяются решением общего собрания собственников помещений исходя из характеристик МКД.

Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления, без разбивки по стоимости конкретных услуг/работ, входящих в состав платы за содержание общего имущества (так как такая разбивка, по мнению ВС РФ, влияет на ценообразование, ограничивает конкуренцию, что является нарушением федерального и антимонопольного законодательства). При этом размер платы за содержание жилого помещения, установленный органом местного самоуправления, является усредненным для определенного типа домов и не отражает реальных затрат на МКД. Поэтому она может меняться индексированием в отличие от размера платы, утверждаемого на общем собрании.

В-третьих, есть практика Верховного суда РФ, где говорится, что «наличие в договоре управления оговорки, предусматривающей право управляющей организации на изменение размера ежемесячной платы за содержание и ремонт МКД, не соответствует императивно установленным нормам части 7 статьи 156 Жилищного кодекса и ущемляет права собственников МКД».

Можно посудиться…

Да, сейчас существенно возросли пошлины при обращении в суд. Например, для подачи иска о признании решений общего собрания недействительными, нужно заплатить 3 000 руб., но эти деньги вернутся, если дело будет выиграно. Здесь на чаши весов нужно положить постоянное и существенное увеличение платы в карман УК и возможные риски потери этой суммы. В конце концов ради общего блага в МКД на оплату госпошлины могут скинуться все заинтересованные в выигрыше люди, тем более, когда их с ростом тарифа опять обманули.

Нужно учесть еще один важный момент. Если собственник помещения в МКД собственноручно поставил подпись, суд может не принять аргументы, что расписывался человек совсем за другое. В том случае, когда подпись в бланке решения стоит оригинальная, обман доказать очень сложно. Поэтому нужно всегда сначала внимательно читать то, что подписываешь, с чем соглашаешься. Подписал вслепую – гарантированно получишь проблемы, решить которые потом может быть практически невозможно.

…а можно провести свое собрание

Алексей Аверин также напоминает, что по закону жители могут провести общее собрание – без помощи и надзора УК и принять на нем иные тарифы.

Даже в пресловутых типовых дополнительных соглашениях к договорам управления, где и обговаривается регулярный рост тарифа на содержание жилья, есть условие, что цены вырастут, если жители не примут на общем собрании свой тариф.

А самый радикальный способ избавиться от постоянного вранья с голосованием за тариф там, где есть возможность и желание принять коллективные решения в доме ради блага всех его жителей, – проголосовать за смену УК.

По нашей просьбе Алексей Аверин подготовил и предоставил примерный образец иска в суд для отмены решений общего собрания, где были повышены цены фактически за спиной жителей. Шаблоном могут воспользоваться собственники по любому адресу, здесь только нужно вписать свои данные. Иск мы размещаем в этой статье, а также готовы поделиться им со всеми, кому это необходимо.

В Дзержинский городской суд, г. Дзержинск, Нижегородской обл., ул. Гайдара, 10.

Истец: ________________

Ответчик: _____________

Третье лицо: ___________

Пошлина: 3 000 рублей

Исковое заявление

об обжаловании решения, принятого на общем собрании собственников помещений МКД

__.__.2024 года из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу Нижегородская обл., г. Дзержинск, ул. ___________________, дом ___, проводимого в форме очно-заочного голосования № ___, датированного __.__.2024 года я, _________________ собственник помещения (квартира №___) расположенного в данном МКД узнал, что собственники утвердили порядок изменения размера платы за содержание жилого помещения.

Инициатором собрания является ______________________, он(она) же якобы осуществляла подсчет голосов, подписала Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, а впоследствии от лица всех собственников подписала дополнение к договору управления многоквартирным домом.

При этом я не слышал о проведении данного собрания собственников как очном, так и заочном. Никакого участия в общем собрании не принимал, никаких листов голосований не подписывал.

Новые условия договора управления многоквартирным домом об утверждении размера платы за содержание жилого помещения и порядка её изменения, принятые на общем собрании противоречат действующему законодательству РФ.

Данный факт дает мне основание заявлять о недействительности принятого общим собранием решения.

Согласно п. 6 ст. 46 ЖК РФ, собственник помещения в МКД вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал о принятом решении.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме законодатель относит принятие решений об установлении платы за содержание общего имущества многоквартирного дома (часть 7 статьи 156 ЖК Российской Федерации).

Размер платы за содержание жилого помещения в том числе стоимость конкретных услуг (работ), входящих в состав платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме определяются решением общего собрания собственников помещений исходя из характеристик МКД, а при отсутствии такого решения размер платы за содержание жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления, без разбивки по стоимости конкретных услуг (работ), входящих в состав платы за содержание общего имущества (так как такая разбивка по мнению ВС РФ влияет на ценообразование, ограничивает конкуренцию, что является нарушением федерального и антимонопольного законодательства). Стоит отметить, что размер платы за содержание жилого помещения установленный органом местного самоуправления является усредненным для определенного типа домов и не отражает реальных затрат на МКД.

Стоит также отметить, что установление стоимости конкретных услуг (работ), входящих в состав платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме решением общего собрания собственников помещений исходя из характеристик МКД императивно, и никакой прогнозный перечень (план, смета, отчет и т.д.) утверждаемый управляющей организацией или иной другой организацией такое решение заменить не правомочен.

В соответствии с пунктом 31 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 (Далее – Правила №491) при определении размера платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в МКД не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в МКД посредством размещения такого предложения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В предложении УО о размере платы за содержание жилого помещения в МКД должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения, а в случае, если размер такой платы превышает размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления МКД, установленный органом местного самоуправления (в субъектах РФ – гг. Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти соответствующего субъекта РФ, если законом соответствующего субъекта РФ не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований), – в том числе обоснование такого превышения, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД с указанием периодичности их выполнения. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Право общего собрания собственников помещений МКД на установление размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не делегируются.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, содержащимся в пункте 17 постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2017 г. N 22 “О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности”, управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 432, ст. 450 – 453 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку порядок определения и размер платы за содержание общего имущества дома, а также перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, являются условиями договора управления, при этом изменение условий договора управления о размере платы за содержание общего имущества исходя из приведенных норм Жилищного кодекса РФ и Правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме возможно исключительно по решению общего собрания собственников помещений дома, то условие договора управления о размере платы за содержание общего имущества должно соответствовать решению, принятому на собрании собственников дома. В ином случае оно может быть оспорено по правилам недействительности сделок.

Статьей 168 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ).

В пункте 74 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ” разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Пунктом 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что решение собрания недействительно по основаниям, установленным данным кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В соответствии с разъяснениями, данными Конституционным Судом РФ, правовое регулирование, установленное, в частности, статьей 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей основания отнесения решений собраний, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия для участников соответствующего гражданско-правового сообщества, к категории ничтожных, призвано обеспечить защиту прав и законных интересов как самих участников гражданско-правового сообщества, так и иных лиц, для которых принятые собранием решения также могут порождать определенные правовые последствия Указанное правовое регулирование как само по себе, так и во взаимосвязи со статьей 169 Гражданского кодекса РФ, направлено на поддержание основ правопорядка и нравственности, недопущение совершения соответствующих антисоциальных сделок и позволяющей судам в рамках их полномочий на основе фактических обстоятельств дела определять цель совершения сделки (определение от 29 сентября 2022 г. N 2491-О, постановление от 29 января 2018 г. N 5-П, определение от 25 ноября 2020 г. N 2753 и др.). При этом установление антисоциальности сделки, дающей суду право применять данную норму Гражданского кодекса РФ, носит исключительный характер и выявляется в ходе судопроизводства с учетом всех фактических обстоятельств, характера допущенных сторонами нарушений и их последствий (определение от 8 июня 2004 г. N 226-О).

В силу пункта 6 статьи 181.4 ГК Российской Федерации, управомоченное на оспаривание решения собрания лицо должно предпринять все меры, необходимые для уведомления о своем намерении других участников гражданско-правового сообщества и предоставления им иной имеющей отношение к делу информации, до обращения в суд с соответствующим иском.

Однако при всей добросовестности лица, оспаривающего решение собрания, персональное уведомление каждого участника соответствующего гражданско-правового сообщества может оказаться невозможным, в том числе в силу предписаний статей 3 и 7 ФЗ от 27 июля 2006 года N 152-ФЗ “О персональных данных”, запрещающих раскрывать третьим лицам персональные данные без согласия субъекта персональных данных. Учитывая вероятные затруднения, Пленум Верховного Суда РФ в пункте 65 названного постановления разъяснил, что юридически значимое сообщение (уведомление) может осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано (например, в форме размещения на сайте хозяйственного общества в сети “Интернет” информации для участников этого общества, в форме размещения на специальном стенде информации об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и т.п.).

Поэтому я разместил Уведомления собственникам помещений на подъездах дома, что подтверждено фотофиксацией.

На основании изложенного и в соответствии со ст. 3 ГПК РФ, ст. 44 – 48 ЖК РФ, глава 17 ЖК РФ

прошу суд:

Признать решение об утверждении размера платы за содержание жилого помещения и порядка его изменения, принятое на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме №__ по ул. ______________ в городе Дзержинске Нижегородской области, проводимого в форме очно-заочного голосования и закрепленное в протоколе № _ от __.__.2024 г., недействительным.

При решении дела в пользу истца прошу суд взыскать с ответчика на основании ст. 98 ГПК РФ государственную пошлину – 3 000 рублей.

Приложение:

1. Квитанция об оплате госпошлины.

2. Копия свидетельства на право собственности.

3. Копия Протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Экземпляр моего Уведомления собственников помещений многоквартирного дома о намерении обратиться в Дзержинский городской суд с иском об оспаривании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования № _, датированного __.__.2024 г., размещенного на подъездах дома.

5. Фото изображения подтверждающие размещение уведомления на подъездах дома.

6. Квитанция почты об отправке копии искового заявления с приложениями лицам участвующим в деле.

«____» _________ 2024 год. ____________________(подпись)