Вчера, 26 января, вступило в силу решение Дзержинского городского суда о смене управляющей компании в доме №5 по ул. Патоличева. Еще 1 марта 2022 года здесь прошло общее собрание собственников за отказ от услуг УК «Альтернатива есть» и переход в УК «Красный Октябрь», но только сейчас, можно сказать, в этом деле поставлена точка. Все это время собственники помещений, разделившись на два лагеря, спорили в суде, какую же из двух управляющих компаний они хотели бы видеть в своем МКД. Истцами выступали 28 жителей дома, а ответчиком — председатель совета МКД. «Подложная» повестка
Для журналистов «ДВ» эта история началась примерно год назад, когда в редакцию с просьбой помочь разобраться в ситуации обратились две жительницы дома №5 по ул. Патоличева. Они рассказали, что председатель совета МКД по их адресу – Любовь Т* инициировала проведение общего собрания с одной повесткой дня, а потом неожиданно стала собирать подписи за совершенно другие решения. К примеру, за 10 дней до очной части собрания, которая прошла 11 февраля прошлого года, в подъездах появились объявления о необходимости согласовать виды работ по капремонту в доме, а позже повестка сменилась, и в ней уже предлагалось перейти из действующей управляющей компании в новую.
Жительниц возмутило такое сокрытие фактов «старшей» по дому, и они решили бороться и с ее действиями, и с возможной сменой УК в итоге.
В «Альтернативу есть» дом перешел относительно недавно — в декабре 2019 года. За два года работы эта управляющая компания, по словам двух женщин, неплохо зарекомендовала себя: ее сотрудники вовремя реагировали на все просьбы и хорошо выполняли заявки. С директором УК всегда можно было свободно поговорить и решить практически любые вопросы по содержанию общего имущества. Кроме того, тариф на содержание жилья при «Альтернативе» был в доме, пожалуй, самым низким в городе — 19,5 руб. за кв. метр при общегородских расценках около 23-х рублей. Но больше всего собственников возмутило то, что Т* решила сменить УК за их спиной — об этом, по их мнению, говорит и замененная повестка, и то, что поддерживающим УК «Альтернатива есть» людям в доме не дали листы голосования общего собрания. Голосовали в феврале якобы только лояльные «старшей» соседи.
Впоследствии обе активистки подали иск в суд против Любови Т*, где просили признать недействительными все пункты голосования: и смену УК, и новый тариф в 21,5 руб. за кв. метр, и даже председательство в доме ответчицы.
К «Альтернативе» есть вопросы
Любовь Т* прокомментировала недовольство сменой УК со стороны других жителей дома. Не все собственники готовы признать недостатки в работе жилищной организации, а главное — возможные последствия такого сотрудничества.
В 2019 году Любовь Викторовна тоже инициировала смену управляющей организации в своем доме. Тогда из ООО «ДУК» МКД по адресу ул. Патоличева, 5 «ушел» в «Альтернативу есть» – достаточно уникальный для Дзержинска случай, потому что из рук «монопольных» УК в нашем городе удается вырваться лишь единицам. Но дом «отпустили», уж больно подкованная, эрудированная и принципиальная в своей позиции здесь «старшая», а многие собственники ее поддерживают.
В прошлом году председатель совета МКД, по ее словам, стала замечать за новой УК и некачественные работы, и неполный объем услуг. Но самые большие сомнения в дальнейшем взаимодействии возникли с появлением в квитанциях на оплату «содержания жилья» некой компании «Альтернатива-Дзержинск». Именно ей жители Патоличева, 5 должны были перечислять деньги за жилищные услуги.
Любовь Т* решила выяснить, почему в платежках изменился счет для перечисления денег, и что вообще за контора фигурирует в документах для жителей, у которых с такой организацией нет никаких отношений.
Тогда же юристы предположили, что новая компания появилась неслучайно – для сбора средств с дома и распределения их в угоду исключительно УК. А поскольку у нее были долги по оплате перед РСО, можно было подумать, что жилищники будут перераспределять средства на нецелевые нужды, а значит, действовать не в интересах жителей.
В УК «Альтернатива есть» подобную версию категорически опровергли. «Альтернатива-Дзержинск» была создана как самая обыкновенная биллинговая компания для упрощения расчетов с жителями и выставления им счетов за ЖКУ. По заявлению самих же собственников новую контору проверили все надзорные органы — от ГЖИ до прокуратуры — и ничего противозаконного в ее работе и действиях не нашли.
Тем временем документы общего собрания о смене УК на ул. Патоличева, 5 поступили в ГЖИ. На запрос «Дзержинского времени» о статусе и судьбе дома, в инспекции в марте 2022 года ответили, что протокол и решения общего собрания проходят проверку, поэтому однозначного ответа, какая именно УК оказывает услуги по управлению общим имуществом в МКД на тот момент, нам не дали.
Во всем разберется суд
Узнав, что в доме прошло общее собрание по выбору другой УК, представители «Альтернативы» подали в суд на Любовь Т*. В решении суда от 19 декабря 2022 года прописаны все нюансы этого разбирательства. Претензии к председателю совета МКД так и пестрят острыми эпитетами. Повестка дня общего собрания, по мнению истца, является подлогом из-за расхождения вопросов и сокрытия истинного намерения председателя собрания: «При проведении заочной части собрания Т* повестка дня была тайно изменена (без размещения уведомления с другой повесткой), некоторым людям подсовывались для голосования листы, содержащие иные вопросы. Налицо признаки ничтожности решений…».
Кроме того, в иске указывалось, что при голосовании за смену УК на Патоличева, 5 не было кворума. Общая площадь помещений в доме 4 319,46 кв. м., а проголосовали жильцы, в чьей долевой собственности лишь 1 256,9 кв. м или 29,1% при необходимых больше половины голосов.
«Налицо подделка протокола, а собрание проведено с существенными нарушениями. Таким образом УК «Красный Октябрь» незаконно приобрела право на управление МКД», – сделаны выводы в исковом заявлении.
На этом основании истец просил суд признать все пункты повестки дня общего собрания недействительными: и выбор новой УК, и новый тариф на содержание жилья, и выбор Т* председателем совета дома.
Почти одновременно очень похожий иск в суд подали те самые собственницы, что обращались год назад в «ДВ», а позже к ним присоединились еще 26 жильцов дома. Исковые требования — те же самые, что у «Альтернативы есть».
К слову, в суд ни один из этих жителей дома ни разу не пришел, хотя все, как следует из решения, были оповещены о необходимости явиться надлежащим образом. Позже выяснилось, что два истца не могут быть заявителями — они живут в муниципальных, а не собственных квартирах, следовательно предъявлять требования, касающиеся собственности МКД, также неправомочны.
Кворум все-таки имелся?
Позже два разбирательства по похожим искам в суде были объединены в одно производство.
На заседаниях свою правоту доказывали представитель УК «Альтернатива есть», представитель собственников, ответчик Любовь Т* и свидетель с ее стороны — одна из организаторов общего собрания.
Интересно, что представитель истцов – жителей пришел к выводу, что кворум на собрании все же имелся. За смену УК проголосовали не 29% всех собственников, а 55%, то есть кворум имелся. Отменить же решения необходимо на том основании, что жителей ненадлежаще уведомили о проведении общего собрания.
«Если бы истцы были надлежащим образом уведомлены о данном собрании и поставленных на нем вопросов, то проголосовали бы против смены УК, в связи с чем их голоса могли бы повлиять на принятое решение о смене управляющей организации», – говорится в документах суда.
Суд постановил
К каким же выводам пришел суд, разбираясь в этом деле?
В решении указано на то, что общее собрание собственников в МКД на основании ст. 181.5 ГК РФ может быть признано недействительным, если на нем обсуждались вопросы, не включенные в повестку дня; не было кворума; поднимались темы, не относящиеся к компетенции общего собрания; вопросы противоречили основам правопорядка или нормам нравственности. А вот обсудить на собрании и принять решения жильцы могут по поводу выбора способа управления МКД, выбора и наделения полномочиями председателя совета дома, выбора УК, установления тарифа на содержание жилья и так далее. Все решения по Жилищному кодексу РФ (ч. 3 ст. 45) принимаются более чем 50% голосов собственников помещений в доме. Эти правила не были нарушены при проведении спорного общего собрания в доме №5 по ул. Патоличева.
Кроме того, суд пришел к выводу, что объявление о собрании было размещено в общедоступных местах с полной и актуальной повесткой дня, все вопросы прописаны ясно и однозначно, так что доводы истцов о том, что они кого-то могли ввести в заблуждение, судом были отклонены как несостоятельные.
Кворум на собрании тоже имелся – «за» решения проголосовали 55,87% собственников. Поскольку в материалах дела имелись все листы голосования, суд убедился в наличии необходимого числа жителей с Патоличева, 5 для принятия общих по дому решений.
«Значительное число собственников знало о проведении собрания, поскольку в голосовании по указанным вопросам, в том числе о смене УК, приняли участие собственники, обладающие более 50% голосов. Каких-либо доказательств о подложных и подделанных документах истцами не представлено», – говорится в решении суда.
Так же суд заострил внимание на вопросе о тарифе на содержание жилья в 21,5 руб. за кв. метр жилплощади. Напомним, что авторы исковых заявлений указывали: повышение тарифа на 2 руб. ущемляет их права и наносит материальный ущерб.
В решении суда по этому поводу сказано: «Как разъяснил Пленум Верховного суда РФ в п. 16 Постановления №22 от 27.06.2017 г. «О некоторых вопросах рассмотрения судами…», утвержденный общим собранием собственников размер платы на содержание общего имущества в МКД не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общедомового имущества в соответствии с требованиями законодательства и отвечать принципам разумности (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ). Никто из собственников МКД, за исключением истцов, не оспаривает указанный размер платы, устраивает он и управляющую организацию… Постановлением администрации г. Дзержинска «Об установлении размера платы…» от 11.12.2019 г. установлена плата в размере 23,04 руб. Соответственно принятое собственниками решение по размеру платы за содержание жилья и текущий ремонт прав истцов не нарушает».
В связи со всем этим суд не усмотрел оснований для признания общего собрания в доме №5 по ул. Патоличева, проведенного 1 марта 2022 года, недействительным и оставил в силе все его решения. В исковых требованиях и УК «Альтернатива есть», и 26-ти жителям дома было отказано в полном объеме. Обжаловать такое решение никто из них не стал.
P.S. По словам председателя совета дома Любови Т*, месяц назад УК «Красный Октябрь» приступила к работам по содержанию домом. Прежней жилищной организацией ей были переданы все необходимые документы и ключи от общих помещений. Между жителями и жилищниками из новой УК есть договоренности о первоочередных работах по улучшению общедомового имущества. Договор управления заключен ровно на один год, тариф все это время будет равен 21,5 руб.
«Сотрудники новой УК знают мои требования и мой подход к контролю за качеством работ в доме. Поэтому пока мы будем присматриваться друг к другу, а если что-то пойдет не так — просто разойдемся. Это не мои капризы или желание к чему-то придираться. Закон говорит о том, что обязанность следить за своим домом целиком и полностью лежит на собственниках. А УК они нанимают для выполнения необходимых работ качественно и ответственно за разумную плату. В нашем доме жители следуют этим правилам — только и всего», – прокомментировала сегодняшнюю ситуацию в МКД его «старшая».
Фото из архива “ДВ”
Елена Родионова
