Последние несколько месяцев собственники жилья во многих домах Дзержинска в приложении к очередной платежке стали получать от «Энергосбыта» и НКС так называемые договоры оферты. Одни определяют условия предоставления потребителям коммунальной услуги по электроснабжению, другие – по отоплению. Наш народ, в большинстве своем по-прежнему несведущий в вопросах коммунального бытия, недоумевает, что с этими договорами делать?

Впрочем, российское жилищное законодательство – сам Жилищный кодекс и еще сотни подзаконных документов (и каждый год появляются новые изменения и дополнения) таковы, что разобраться в них зачастую сложно даже бывалым юристам. Многие положения этого законодательства противоречат друг другу, сформулированы настолько расплывчато, двусмысленно, словно все делается специально в угоду растущему и процветающему в стране «классу» коррупционеров.

Но вернемся к нашим «баранам». Стоит ли, о чем и как именно нужно и можно ли договариваться дзержинцам с монополистами в условиях нынешней  системы базарно-рыночных, весьма запутанных жилищных и коммунальных отношений? Экспертом «ДВ» в этом вопросе выступила известная правозащитница Эмма Фельдштейн:

– Договоры потребителя и поставщиков услуг, безусловно, нужны. Когда мы идем в магазин покупать какой-то товар, нам обычно не составляет проблем оценить его качество. Есть конкуренция. Предполагается, что цена, вид и качество продукции соответствуют друг другу. Если же это не так или нас это соотношение не устраивает, мы разворачиваемся и идем в другой магазин или даже пишем потребительскую претензию, обращаемся в суд.

В сфере коммунальных услуг царит 100-процентная монополия. Монополисты диктуют нам свою бесконтрольную и безальтернативную стоимость нередко при очень низком качестве услуг. На наш потребительский контроль и предложения монополисты не реагируют. Руководители этих структур, как правило, недоступны для гражданского диалога. Федеральные законы и подзаконные акты зачастую не исполняются. Бывают ситуации, когда и исполнить их невозможно, значит, надо искать взаимно приемлемые компромиссы и договариваться. Государственные органы, которые должны служить ограничителями аппетитов поставщиков услуг, работают зачастую неэффективно.

За примерами далеко ходить не нужно – у всех горожан на слуху недавнее уголовное дело против начальника местного отдела Госжилинспекции.

В таких условиях договоры как документы, определяющие обязательства поставщиков коммунальных услуг, чрезвычайно важны. Им уготована центральная роль в решении всех правовых вопросов. Письменный договор – это документ, на который человек может сослаться при защите своих прав в различных инстанциях вплоть до суда. Это тот самый инструмент контроля над действиями монополистов, которого так не хватает рядовым потребителям.

– Так значит, вы посоветуете дзержинцам подписать присланные договоры?

– В том то и дело, что людям разослали безграмотные, непонятные и, хочется сказать, липовые договоры. Возьмем, к примеру, текст договора оферты от НКС. Первое, о чем должен догадаться читатель этого опуса – сопроводительного письма компании и текста на оборотной стороне платежки, что он живет в доме с непосредственным управлением. (При этом, вероятно, в силу небрежности рассылок такие оферты получили и жители некоторых домов, которые управляются УК!) Подавляющее большинство жителей многоквартирных домов даже не догадываются об этом, не знают, что это такое, откуда такое особенное положение взялось и что с этим делать, как действовать в отличие от другой возможной формы управления их домом – с помощью управляющей компании.

Эту тему раскрывает Жилищный кодекс РФ, особенно статьи 161 и 164 в своей последней редакции.

Присмотримся к сопроводительному письму НКС на специальном бланке «О направлении оферты договора. В нем потребителя, то ли по неграмотности, то ли в расчете на его непросвещенность, жителей не разделяют на категории. А ведь у собственников и нанимателей жилья права и обязанности в отношении таких договоров разные.

При этом людей убеждают, что жители многоквартирных домов с «непосредственным управлением» «договоры предоставления коммунальных услуг по отоплению и горячему водоснабжению в письменной форме могут заключать только напрямую с ресурсоснабжающей организацией ОАО «НКС». Но это не соответствует действительности. По ЖК заключение такого письменного договора – это не обязанность, а право потребителя (читайте пункт 2 статьи 164 Жилищного кодекса). А пункт 3 той же статьи предлагает другой, не личный порядок заключения договора. Так же, как и в домах, которыми управляют управляющие компании, договоры о поставке тепла НКС может заключать с организациями, которые выполняют работы по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с договорами обслуживания, то есть как с теми же «управляющими» или, как они себя называют, «обслуживающими» компаниями.

Кроме того у потребителей есть право выбора при определенных условиях, требующих обсуждения, даже при наличии договоров между ОК или УК и коммунальными монополистами, платить напрямую коммунальщикам, чтобы денежки не потерялись в пути к ним. А вот вопрос, сколько именно платить, должен быть предметом переговоров, а не безоговорочных требований. О необходимости баланса экономических интересов в этой сфере сегодня говорят не только свежие распоряжения антимонопольной службы, но и Постановление нижегородского правительства от 2011 года.

По закону, УК и ОК давно должны были заключить подобные договоры с поставщиками коммунальных услуг, но в подавляющем большинстве не сделали это. Поводы и причины для этого разные. Есть вполне уважительные. Одним это невыгодно – ведь появляется реальная, письменно прописанная ответственность. Есть примеры злоупотребления посредничеством. В Дзержинске бывало, что управляющие компании закрывались и исчезали с горизонта вместе с денежками жителей, которые те исправно платили через УК коммунальщикам.

Несмотря на то что в самом ЖК много противоречий, ясно одно: при принятии решения, подписывать ли такой договор, смысл которого непонятен, или отнестись к нему критически, человек должен понимать, что, подписав отдельный договор с НКС или другим поставщиком услуг, он берет на себя всю ответственность за взаимоотношения с этими компаниями.

– То есть горожанам лучше НЕ подписывать эти бумаги?

– Так ставить вопрос нельзя. Договоры нужны. И они нужны, прежде всего, самим потребителям. Но то, что предлагают подписать нам, сделано в одностороннем порядке поставщиками ресурсов – монополистами в своих собственных интересах. Судя по неоднократным разъяснениям из уст руководителей «монополий», свою работу они услугами не признают и поэтому не хотят нести ответственность!

Разосланные дзержинцам бумаги делались, судя по всему, наспех, без участия потребителей, и теперь людям предлагают подписать их, не глядя, без реальной возможности что-либо поправить, изменить или выбрать другого исполнителя именно данной услуги. Здесь необходим правовой диалог потребителей не только с монополистами – поставщиками коммунальных ресурсов, но и с управляющими и обслуживающими компаниями, муниципалитетом и ГЖИ.

– Другая общегородская проблема – невнятные и не исполняющиеся договоры управления многоквартирными домами. Эмма Захаровна, каким же должен быть договор, чтобы рядовой обыватель мог не страшиться ставить под ним свою подпись?

– Когда проходила массовая кампания по их заключению, все делалось наспех, большинство жителей подписывали многостраничные тексты, не читая. В результате единственное, что с пылом и очень качественно делают якобы выбранные нами управляющие компании – собирают деньги по квитанциям.

Сейчас наступила пора отрезвления. Люди начали интересоваться и пытаться защищать свои права. Но далеко не все. Да и сделать это зачастую неимоверно сложно. Практика показала (и это не только мое личное мнение, но и мнение многих общепризнанных российских экспертов), что оформить договор управления многоквартирным домом надлежащим образом – задача весьма сложная и решить ее можно только совместными усилиями, чем я вместе с коллегами – общественными активистами – и занимаюсь. Разобраться со множеством важных и малопонятных приложений ох как непросто. Но к этому все равно нужно стремиться.

Вот минимальный перечень приложений к договорам управления или обслуживания (при форме «непосредственное управление») многоквартирными домами:

1. Состав, перечень и техническое состояние имущества многоквартирного дома (МКД).
2. Перечень технической документации на МКД.
3. Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в МКД.
4. Перечень работ по ремонту общего имущества в МКД – не абстрактных, а вполне конкретных, на текущий год. Этот пункт проконтролировать легче всего – любой обыватель прекрасно видит и знает, что реально было сделано в его доме, подъезде, на чердаке и т.д.
5. Характеристика конкретного МКД.
6. Форма, по которой должна представлять отчет управляющая или обслуживающая организация.

Я также считаю важным, чтобы к договору имелось обязательно приложение №7, касающееся контрольных функций совета дома или просто инициативной группы потребителей этих услуг. Этот пункт по моей инициативе и в соответствии со статьями 161.1 и 162 ЖК внесен в договор по нашему дому, хотя процедура самого заключения договора пока откладывается. И все же такое «Положение» позволяет выстраивать цивилизованные отношения сторон и помогает выборочно контролировать жилищников и коммунальщиков, если с ними также будет заключен надлежащий договор.

Подчеркну, что отличие настоящих договоров от липовых в том, что в подготовке текста должны участвовать обе стороны – и потребитель, и монополист. Конечно, все жители дома не могут заседать в согласительной комиссии, но практически в каждом доме есть знающие, грамотные инициативные граждане. Обязательное условие настоящего договора – продуманная технология контроля потребителя за его исполнением. Самый красивый договор не имеет смысла, если он не исполняется. Это касается и договоров с монополистами и договоров с управляющими (обслуживающими) организациями.

– Я знаю, что Жилищный кодекс предусматривает контроль за составлением и исполнением договоров со стороны потребителей, а на практике он существует?

– К сожалению, для многих жителей даже текст сегодняшнего весьма несовершенного договора практически недоступен. Редкие попытки потребителей влезть в эту, до сих пор непрозрачную, сферу ЖКХ наталкиваются на сопротивление поставщиков услуг и УКов. Причины очевидны – им это невыгодно. Попробуйте попросить в своей управляющей компании персональный экземпляр договора (на что имеете законное право) и посчитайте, сколько времени вам понадобится обивать коммунальные пороги. Хотя бывают и исключения.

Небезызвестный в городе человек, общественник, член общественно-муниципальной комиссии по тарифам, которую уже несколько лет как создали совместно администрация и Дума, Анатолий Зверев уже три года пытается добиться в своей УК предоставления текста настоящего договора, имея на руках положительное судебное решение(!).

Правда, в этой сфере есть и исключения. По моему настоянию и согласованию с другими активистами дома, мне предоставлена возможность вместе с управляющей компанией участвовать в составлении договора по дому, где я живу, – на улице Маяковского, 7. Согласованный текст существует уже несколько лет, но в связи со множеством причин, в том числе изменений в законодательстве, предстоит его корректировка.

Я уверена, что проблема запутанных договорных отношений в сфере ЖКХ может быть решена лишь при условии, если жители проявят к ней существенно больший интерес и активизируют свое участие в обсуждении. Прочим участникам процесса и так живется неплохо – монополисты получают свои сверхприбыли, жилищники тоже неплохо живут, не решая многих очевидных проблем по многоквартирным домам, власть отделывается, в основном, декларациями. Но добровольно или принудительно, мы в силах сподвигнуть всех участников процесса пойти на диалог с нами, потребителями услуг.

Записала Елена Бахтина