За что купили…

О застройке участка на Лени-на, 67 заговорили еще в 2015 году после смены собственника ТЦ «Дэмка», здание которого снесли в июне 2015 года. А уже 30 июля того же года право на земельный участок площадью 9726 кв. м зарегистрировало ООО «Управление недвижимостью».

Стоимость сделки между непроизводственной фирмой и дзержинским мясокомбинатом, по некоторым данным, не превысила 30 млн руб. Эксперты, отталкиваясь от этой цифры, считают, что отбить затраты и выйти на приемлемый уровень прибыли можно было, ограничившись возведением, например, 5-этажного жилого дома с квартирами комфорт-класса.

Однако владелец, видимо, решил удвоить прибыльность жилищного проекта за счет увеличения этажности, выжив тем самым максимум возможного из земли в центре города.

Эскиз дома гигантских размеров (строительный объем – 122280 м3) в 12 этажей увидел свет осенью 2016 года. Сразу возникли сомнения, как такие габариты впишутся в сформировавшуюся застройку, не создадут ли дисгармонию с окружающей архитектурной средой? Общественники, например, полагали, что проект после включения Дзержинска в Перечень исторических поселений, имеющих особое значение для истории и культуры Нижегородской области, не получится претворить в жизнь. Такой статус с указанием границ исторического поселения, а это практически весь центр города, а также требований к новому строительству в очерченной зоне закреплен в отдельном Постановлении регионального правительства № 361 от 17.06.2016 г.

После объявления об открытии продаж в «Возрождении» с февраля текущего года очевидно, что и статус исторического поселения не спасет от застройки уникальный архитектурный ансамбль советского периода.

Тот, кто платит

Примечательно, что разработку проектной документации, которая легла в основу правительственного Постановления № 361, взяло на себя нижегородское ООО «Фирма СС-Проект». А вот заказчиком работ выступило дзержинское «Управление недвижимостью».

В управлении государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области (Госохранкультуры) только приветствуют инициативу коммерческих компаний, готовых вложиться в разработку проектов на объекты и территории, претендующие на получение охранного статуса. Зачем залезать в бюджет, когда можно привлечь частный капитал? «Законодательством не установлены требования к выбору организации для разработки подобных проектов», – резюмировал руководитель Госохранкультуры Владимир Хохлов в ответе на запрос «ДВ».

Фигура заказчика, как можно понять, чиновникам не интересна по определению. Однако в проектировании границ исторического поселения в Дзержинске персона заказчика сыграла определяющую роль.

Нижегородский «СС-Проект» прописал такие режимы градостроительной деятельности в условиях исторического центра, очевидные плюсы от которых получил именно заказчик и аффилированная с ним строительная организация ООО «Новый город».

Речь идет о фактическом отсутствии ограничения высотности при любом новом строительстве на внутриквартальных территориях. Нарушать перспективы улиц и проспектов, портить их внешний облик по красной линии новой застройкой не дали, зато простор практически для любого масштаба уплотнительного строительства внутри дворов открыт.Как бы странно это ни звучало, а плотность и структура внутриквартальной застройки по 361-му Постановлению определяется «по результатам ландшафтно-визуального анализа восприятия объектов культурного наследия». Под такое весьма абстрактное определение можно, согласитесь, подогнать практически любой проект. Таким, видимо, макаром у чиновников и прокатила дешевая, как высказывались эксперты, пародия на неоклассику, озаглавленная «Возрождением».

«Согласно представленным в управление ООО «Новый город» материалам архитектурно-ландшафтного анализа, строительство 12-этажного дома на проспекте Ленина, 67 в г. Дзержинске не оказывает существенного влияния на окружающую историческую застройку, в том числе на визуальное восприятие объектов культурного наследия», – сообщается в ответе Госохранкультуры на запрос редакции.

В общем, в области всерьез считают, что высотка прекрасно впишется в историческую 4-5-этажную застройку, не нарушив визуального восприятия архитектурного ансамбля. Что же тогда негодует профессиональное сообщество, утверждая обратное? И почему во взаимодействии с другими застройщиками из Дзержинска правительство демонстрирует совершенно иные подходы, проявляя куда более основательную щепетильность в сохранении целостности устоявшейся градостроительной экспозиции?

В черной полосе

Так, например, областное руководство не выпускает из ежовых рукавиц дзержинскую компанию ООО «Строительно-монтажное управление № 2 Инвест», у которой уже сколько времени не получается протолкнуть два проекта по строительству жилых домов в историческом центре города. Один из них – многоквартирный жилой дом с подземной парковкой на проспекте Чкалова, 10. Это участок на месте здания бывшего детского сада напротив знаменитого дома со шпилем.

Так вот, департамент градостроительного развития Нижегородской области рекомендовал застройщику разработать проект на жилой дом не более 4-х этажей в высоту с объемно-планировочным и архитектурным решением в стилистике окружающей исторической застройки. Если компания ослушается, то не получит затем согласования на проект в Госохранкультуре.

Несколько вариантов архитектурного решения дома на Чкалова, 10 появились еще в 2016 году. Например, архитектор Андрей Солнцев нарисовал довольно изящный клубный дом в стилистике европейской эклектики 19 века. Правда, высотность проекта выходила за рамки пожелания областных чиновников всего на пару этажей.

Вообще-то, на Чкалова, 10, по аналогии с участком на Ленина, 67, не должно возникать проблем с высотностью, тем более такой сравнительно скромной, как в 5-6 этажей. Дело в том, что оба участка, согласно зонированию, определенному в Генеральном плане города и местных правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), находятся в зоне ЦО (зона деловой и коммерческой активности центра). Так вот, этажность для новых объектов и реконструкции действующих для этих зон ограничена 24-мя этажами.

Зона зоной, но дальше включаются все те ограничения, наложенные к застройке исторических поселений. Вот здесь мы и можем наблюдать разность в подходах. Одним в том же историческом центре чиновники дают добро на высотку, от других требуют ограничиться средней этажностью. В первом случае новый объект не нарушит восприятие окружающего облика, во втором – в несколько раз меньшее здание почему-то внесет дискомфорт в восприятие уникального ансамбля. Где же логика?

Еще один запрет на увеличение этажности «СМУ № 2 Инвест» получила на другой свой проект – «Парижской квартал». Это 6-этажный жилой дом на улице Кирова, 12, на месте давно снесенного здания бывшего детского сада. Так вот, этот участок входит в зону Ж-2, где разрешено строительство домов не выше 5 этажей. У застройщика один этаж плюсом. Для устранения несоответствия компания дважды обращалась за разрешением на увеличение этажности в департамент градостроительного развития. И оба раза чиновники ответили отказом. Решение принималось коллегиально с учетом мнения представителей Госохранкультуры.

«Во вновь представленном проекте запроектированный объект не соответствует масштабу сложившейся застройки 3-4-этажных домов, 6-этажное здание создает препятствие нормируемой инсоляции существующих зданий», – резюмируется в официальном протоколе заседания комиссии по подготовке правил землепользования и застройки Нижегородской области от 16 декабря 2016 года.

Иными словами, 6 этажей не соответствуют окружающим хрущевкам и народной стройке на Кирова, по соседству с которой хотел прописаться «Парижской квартал», зато 12 этажей «Возрождения» прекрасно соответствуют 4-5-этажной намного более ценной застройке, шесть зданий из которой – объекты культурного наследия (ОКН) областного значения. Без административного ресурса здесь вряд ли обошлось. Какая из двух компаний им обладает, догадайтесь сами.

Отголоски «Украденного города»

В конце минувшего лета участок на Ленина, 67 «Управление недвижимостью» передало в аренду ООО «Новый город». В активе этой молодой строительной компании – 11-этажный жилой дом на проспекте Ленина, 8А.

Сделка, на мой взгляд, чисто формальная. «Управление недвижимостью» и «Новый город», скорее всего, родственные компании, руководимые из одного центра. На это, в частности, указывает и довольно скромная арендная плата, прописанная в договоре от 16.08.2016 г. Ежемесячные отчисления в 15 тыс. руб. за гектар земли в сердце Дзержинска, очевидно, заметно ниже рынка.

На тесное партнерство указывают и адреса штаб-квартир компаний.

«Управление недвижимостью» базируется в офисном центре на пр. Ленина, 117, «Новый город» – на пр. Ленина, 100. По последнему адресу находится и ООО «Генмонтажстрой» (ООО «ГМС»). Эта компания осуществляет роль генерального подрядчика строек и на Ленина, 8А, и на Ленина, 67.

Офисные здания на Ленина, 100 и 117 – те самые объекты, которые в бытность мэрствования Виктора Портнова перекочевали из собственности города компаниям, бенефициаром которых, как рассказывалось в известном фильме «Украденный город» (2010 г.), был его зять Павел Воронин. «Управление недвижимостью» возглавляет Наталья Кутырова, которая числится директором еще одного ООО – «АРС-Менеджмент», расположенного на Ленина, 100. Эта компания сдает в аренду и продает коммерческую недвижимость и земельные участки из набора тех несметных богатств, о которых также живописал «Украденный город».

Директором ООО «ГМС» значится Николай Кемайкин, который в недавнем прошлом возглавлял ООО «Группа компаний «Управдом», то есть крупную часть того самого жилищно-коммунального бизнеса, о котором также рассказывалось в «Украденном городе.

С недавних пор бывший градоначальник Портнов числится советником главы администрации Дзержинска по вопросам развития города, там же в качестве замглавы по внутренней политики трудится и Павел Воронин. Учитывая, что у последнего должность муниципального служащего, его фамилии вы не найдете в списках учредителей вышеуказанных коммерческих компаний. По закону, чиновники должны дистанцироваться от бизнеса – продать активы, либо сдать их в доверительное управление. Впрочем, и прежде, когда господин Воронин не работал в административных структурах, в учредителях многочисленных компаний из «Украденного города» был не он сам, а его подчиненные и родственники. Так и сейчас, в учредителях «Управления недвижимостью» и «Нового города» значатся Гаврилова А.Г. и Гречихина Е.В.

В общем, как бы ни хотелось верить в то, что «Новый город» самостоятельная компания, но многие косвенные признаки, на наш взгляд, как раз и указывают на то, что это застройщик с ярко выраженным административным патронатом.

Скорее всего, именно этот фактор и позволил протащить через областные ведомства проект высотки в историческом центре.

В последний вагон

Использование административного ресурса в истории с «Возрождением», как нам кажется, прослеживается повсюду. Начиная от участия в разработке проектной документации на историческое поселение и заканчивая выдачей разрешения на строительство. Например, помните, как мы удивлялись тому, в какой спешке был проведен градостроительный совет, по итогам которого «Новый город» получил разрешение на строительство высотки («Плевок в сторону истории», «ДВ» № 40 от 06.10.2016 г.).

Напомним, провести заседание градсовета компания попросила администрацию Дзержинска 26 сентября 2016 г. И вот уже через два дня, 28 сентября, совет, где сплошные чиновники, собрался и без долгих споров и колебаний одобрил представленную проектную документацию. На заявления от других застройщиков от чиновников вряд ли стоит ждать столь быстрой реакции.

Подоплеку такой спешки нам открыла известный нижегородский градозащитник Анна Давыдова. Выяснилось, что с 3 октября 2016 года вступили в силу изменения в Федеральном законодательстве («О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» № 95-ФЗ от 5.04.2016 г.), вводившие защитные зоны вокруг объектов культурного наследия. Это территории, которые прилегают к памятникам и ансамблям, включенным в единый Госреестр ОКН. В пределах защитных зон запрещается капстроительство и реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади). Защитные зоны для памятников и ансамблей в границах населенного пункта – 100 и 150 м соответственно.

А вокруг участка под ЖК «Возрождение» сплошь памятники архитектуры, ближайшие из которых – «Дом связи» (пр. Дзержинского, 2), «Жилой дом с магазином» (пр. Чкалова, 2), памятник Ф.Э. Дзержинскому (пл. Дзержинского), «Жилой дом» (пр. Ленина, 73), «Арка входа в парк» (центральный городской парк).

Иными словами, «Новый город» буквально заскочил в последний вагон уходящего поезда, чтобы сохранить за собой возможность строительства высотки в историческом центре, на которую в том месте в окружении ОКН с их защитными зонами после 3 октября вряд ли можно было замахнуться. Удивительную расторопность проявила и администрация города, которая уже на второй день после заседания градсовета выдала для ООО «Новый город» разрешение на строительство многоквартирного дома. Наивно полагать, что начальник городского управления архитектуры и градостроительства Андрей Дементьев, чья подпись стоит под документом от 30.09.2016 г., не знал, какая влиятельная фигура стоит за застройщиком.

Блицкригом по истории

Продажа квартир в «Возрождении» стартует с 1 февраля. Завершить стройку планируется в 4 квартале 2018 года. Однако в проектной декларации окончание строительных работ отнесено на 3 квартал 2019 года. При этом разрешение на строительство выдано до 30 января 2020 года. Хватит ли двух с половиной лет для возведения здания строительным объемом 122 280 м3? Для сравнения: у самого высокого в Дзержинске жилого комплекса «Молодежный Делюкс» в 24 этажа почти втрое меньшая кубатура – 48940 м3. На потенциально затяжной характер строительства указывает и заявленный бюджет проекта в 550 млн  руб. При этом финансовое положение застройщика фиксирует резкий дисбаланс между кредиторской 145079000 рублей и дебиторской 30960000 рублей задолженностью (данные на 27.10.2016 г.).