До 22 марта 2023 года в доме №40 по ул. Гайдара должны завершиться сразу два общих собрания собственников. Их инициатором выступает УК «Управдом-Центр». За последнее время это уже третья попытка жилищников провести голосование по указанному адресу. За что бьется «Управдом», и почему здесь никак не удается оформить протоколы, что давно уже сделано во многих других домах Дзержинска? Чем в итоге может закончиться очередная, непонятная жителям, инициатива УК? Немного стесняются?
Дом по адресу: ул. Гайдара, 40 очень «неудобный» для управляющей организации. Во-первых, вот уже четыре года «Управдом-Центр» работает здесь незаконно (когда жители якобы голосовали за выбор этой УК, кворум не набрался, такой ответ в том числе был получен из ГЖИ). Во-вторых, в этом доме у «Управдома», по нашему мнению, ну никак не получается «зацепиться» за жителей и хоть как-то обвести их вокруг пальца. На все задумки УК хозяева квартир отвечают мощным противостоянием. С 2018 года, когда и прошло несостоявшееся собрание за «Управдом-Центр», здесь больше не удалось принять никаких коллективных решений в то время, как, например, в соседних домах, за этот период зарегистрировано еще 5-6 протоколов, повестки дня которых так или иначе отражают интересы УК.
И вот в этом году «Управдом», видимо, решил «собрать» жильцов Гайдара, 40, чего бы это ни стоило. Началось все еще в декабре прошлого года. Тогда в доме представители УК скромно предложили провести встречу для обсуждения производственной программы на 2023 год. Ее объемы и стоимость, по словам собственников квартир, их не устроила, и вместо обсуждения видов работ в доме и во дворе произошла весьма эмоциональная перепалка. Сбор подписей после этого опять стал невозможен.
А в конце января жители дома увидели на ГИС ЖКХ очередную повестку дня общего собрания. Его «Управдом-Центр» предлагал провести 3 февраля. Люди вышли в назначенный час на улицу, но никто из УК к ним не явился. А вскоре уже на подъездных дверях появились большие объявления с подробным перечнем вопросов, которые вылились сразу в два общих собрания. Они прошли 21 февраля. Точнее это была очная часть, куда пришли пять «управдомовских» сотрудника и несколько жильцов.
Но и на этот раз договориться у сторон не получилось, ведь хозяевам помещений в доме не пришлись по душе желания УК увеличивать тарифы на содержание жилья ежегодно, огромные суммы на работы в доме в этом году, а также непонятное подтверждение прямых договоров с ресурсниками.
«Сотрудники «Управдом-Центра» пригрозили нам, что все равно соберут кворум, так как за решения распишутся собственники магазинов, которые у нас занимают весь первый этаж, и подвала. Но все равно это будет только около 30% голосов. Мы предполагаем, что недостающие голоса могут появиться в результате подделки подписей. Если такие протоколы выложат в системе ГИС ЖКХ, мы сверим каждую «закорючку» в них и отменим эти собрания в суде, как недействительные. А начнем с того, что «Управдом-Центр» не является управляющей компанией по нашему адресу, так как в 2018 году не набрал голосов за это. Тогда мы промолчали, и они втихаря остались у нас собирать платежи», – говорят жители дома №40 по ул. Гайдара.
Чего хотят в УК
«ДВ» уже писало, что по некоторым адресам в Дзержинске «Управдом-Центр» настойчиво проводит собрания за подтверждение прямых договоров с «Т Плюс». На ул. Гайдара, 40 в повестку дня тоже включен такой вопрос, и касается он не только услуги отопления, но и газоснабжения, а также обращения с ТКО.
Пункт, связанный с вывозом мусора, в частности, звучит так: «Заключить от своего имени в порядке, установленном п. 4.4. ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с региональным оператором и распространить данное решение на правоотношения, возникшие с 01.01.2019 года». Зачем заключать договор на отношения, действующие совершенно без проблем для жителей уже несколько лет? Что это даст собственникам?
Здесь же – пункт о том, что по ФЗ №92 (оплата коммунальных ресурсов на ОДН по показаниям ОПУ, а не по нормативу) в МКД платежи будут выставляться месяц в месяц.
По первому вопросу повестки дня подсчет произведет инициатор собрания, то есть УК, по всем остальным – счетная комиссия. Это тоже написано в объявлении о собрании. При этом председателем собрания является собственник одной из квартир дома, а секретарем и членом счетной комиссии – женщины без привязки к номерам помещений, вероятно, тоже сотрудники «Управдом-Центра».
Это что касается одного собрания. Второе почти полностью связано с деньгами. Здесь определена стоимость работ на 2023 год – более 750 тыс. рублей. Из них на непредвиденные расходы на текущий ремонт заложено 164,3 тысячи, на установку металлического штакетника – более 500 тысяч, на кронирование 8 деревьев – 40 тыс. рублей, на ремонт крылец трех подъездов – почти 24 тысячи, на ремонт участка одного из подъездов на пятом этаже после пролива (22 кв. метра) – 5 тыс. рублей.
Судя по отчету УК о выполненных работах в МКД за 2022 год, здесь собирается около 1,5 млн рублей. То есть половина этой суммы в текущем году уйдет на штакетник и часть крылечек. При этом долг жителей дома, по данным «Управдома», на конец прошлого года составил почти 900 тысяч рублей. К слову, в прошлом году УК на содержание и ремонт на Гайдара, 40 потратила более 1,7 млн. Так заявлено в ее же отчете.
Есть в повестке дня и вопрос о ежегодном повышении тарифа для УК. Его должны принимать жители на общем собрании каждые 12 месяцев. Если же такого собрания не будет, стоимость жилищной услуги с 1 января каждого года вырастет автоматически на уровень роста платы на коммунальные услуги, но не более, чем на 5%.
Очень интересно звучит вопрос о повышении платы за «содержание жилья» на общих собраниях собственников. «Установление новой ежемесячной платы производится ежегодно на основании предложения УО по установлению размера платы на содержание жилого помещения на основе годового финансового плана», – гласит повестка дня общего собрания по инициативе УК «Управдом-Центр». Здесь два несоответствующих нормам закона момента: тариф собственники МКД вправе устанавливать с учетом предложений УК, а не на их основании. И годовой финансовый план – это не только «хотелки» жилищников, а экономически объективно рассчитанная смета расходов на необходимые работы, выбранные прежде всего самими жителями. Все это прописано в ЖК РФ.
Еще в повестке есть пункт для голосования за то, что с этого года на Гайдара, 40 за содержание жилья будут платить по тарифу администрации, повышенному в конце прошлого года. Тут снова незадача: голоса собственников за это решение будут подсчитывать в конце марта, а тариф на основании постановления администрации, как утверждают собственники, повысили с января. Опять УК проводит решение, которое и так является действующим.
Без юриста не поймешь
По просьбе жителей дома объявления о двух собраниях в доме №40 по ул. Гайдара изучил и прокомментировал юрист, общественный правозащитник Алексей Аверин.
Что касается голосования за подтверждение прямых договоров с РСО, в частности с «Т Плюс», то здесь Алексей Александрович повторил свою позицию, которую высказал ранее по поводу точно такой же ситуации в доме №29 по ул. Октябрьской.
Он полагает, что договоры на отопление с каждым собственником не только не нужны, но и невозможны – в силу единства оказания услуги по отоплению для всех помещений МКД.
«При управлении домом УК коммунальные услуги собственникам предоставляются ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с ТКО в соответствии с заключенными с каждым собственником договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, договором на оказание услуг по обращению с ТКО в случае принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения о заключении прямого договора с ресурсоснабжающей организацией. Об этом говорится в статье 157.2 ЖК РФ. То есть закон позволяет потребителю заключить свой отдельный договор на поставку энергоресурса только в его отдельное помещение, для его личных нужд.
Вместе с тем в Постановлении Конституционного Суда РФ от 10.07.2018 года №30-П указывается, что многоквартирный дом, будучи объектом капитального строительства, представляет собой объемную строительную систему, имеющую надземную и подземную части, включающую в себя квартиры, нежилые помещения и помещения общего пользования. Спецификой МКД является целостность строительной системы, в которой отдельное помещение представляет собой лишь некоторую часть объема здания, имеющую общие ограждающие конструкции с иными помещениями. Таким образом, отопление подается для всего многоквартирного дома в целом и на части оно не бьётся», – отметил юрист.
С учетом того, что договор теплоснабжения должен содержать существенные условия, соответствовать требованиям статьи 8 ФЗ от 27.07.2010 года №190 «О теплоснабжении», потребитель обязан выполнять установленные ФЗ №261 и Постановлением Правительства РФ от 25.01.2011 года №18 требования энергетической эффективности (установленных опять же для зданий, а не для отдельных помещений). Заключение прямых договоров в отношении отопления собственниками и пользователями помещений согласно статье 157.2 ЖК РФ, по мнению Алексея Аверина, просто юридически несостоятельно.
«В соответствии с пунктом 17 статьи 12 ФЗ №176 договоры, заключенные до дня вступления в силу этого закона, между собственниками, пользователями помещений в многоквартирном доме и РСО, в том числе при непосредственной форме управления, действуют до истечения срока их действия или до отказа одной из сторон от исполнения договора.
В соответствии с пунктом 18 статьи 12 ФЗ №176 в случае принятия собственниками помещений в МКД решения об изменении способа управления или о выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в таком многоквартирном доме может быть принято решение о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг), действовавшего до принятия решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации. В соответствии с пунктом 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Таким образом, ранее заключенные с собственниками помещений прямые договоры должны считаться прекратившимися невозможностью исполнения (пункт 1 статьи 416 ГК РФ), – продолжил правозащитник.
Если в доме №40 по ул. Гайдара, считается, что в 2018 году произошла смена УК на основании решения общего собрания собственников в этом МКД, то тогда же здесь прекратили действовать прямые договоры с РСО. Следовательно, порядка сохранения ранее действующей схемы предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги как подтверждения наличия прямых договоров уже после их прекращения действующей нормой права не предусмотрено.
Откуда работы и цены?
В производственной программе на Гайдара, 40 на 2023 год правозащитника смутили как сам перечень работ, так и расценки на них.
«Так, мы не видим актов обследования общего имущества МКД, не знаем его состояния. Почему именно предложенные УК работы должны быть выполнены в первую очередь? При этом жителям предлагают проголосовать за установку штакетника по обозначенной УК цене. Без какой-либо отсылки на смету, проект договора подряда. А ведь существенным условием такого договора является подробное описание длины и высоты штакетника, эскиз внешнего вида, характеристики материала и т.д. Складывается впечатление, что УК просто хочет списать деньги со счета МКД за выполнение наиболее удобной и прибыльной для нее работы, а что там будет с другим имуществом, её не волнует», – считает Алексей Аверин.
Кроме того, оплата ремонта пролитого подъезда из средств, внесенных жителями по статье «содержание и ремонт», скорее всего, является незаконной. Ведь пролив на пятом этаже в подъезде мог случиться из-за протекающей кровли по вине УК. Согласно пункту 1 статьи 393, пункту 1 статьи 1064 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства из собственных средств, а не устранять их за счет потерпевшей стороны.
Алексей Аверин также напоминает, что собрание собственников помещений в МКД, связанное с установлением платы не может проходить без обоснования размера такой платы. Здесь же сначала установили плату, а теперь решают, куда её потратить.
Таким образом, решения на ул. Гайдара, 40 можно оспаривать не только на основании подделанных подписей и неправильного подсчета голосов, а и с учетом других нарушенных юридических норм.
Остается добавить, что в этой ситуации у жителей дома есть еще один беспроигрышный козырь в борьбе против решений «Управдома». Но пока они не достают его из кармана.
P.S. В распоряжении редакции «ДВ» имеется обращение представителей ГЖИ Нижегородской области к руководителям всех УК региона, где им подробно и доступно напоминают о правилах проведения общих собраний собственников в МКД. Документ выпущен в конце февраля этого года. Сопроводительная информация гласит, что напоминание для управляющих организаций связано с участившимися случаями обращений собственников по поводу незаконно проведенных общих собраний. В Дзержинске таких обращений, по нашим данным, хватало всегда. Но УК не прекращают попыток увеличить поток средств с домов руками их жителей. Для этого в ход идут даже самые очевидные нарушения. О таковых на Гайдара, 40 мы еще расскажем.
Фото из архива “ДВ”
Елена Родионова
