Кажется, опыт 2021 года, когда дзержинцы из-за подделки их же подписей массово отменяли решения общих собраний за повышение тарифов своим УК, должен был чему-то научить как жилищников, так и самих жителей. Последних – хотя бы тому, что нужно настороженно относиться и внимательно читать все документы, если в доме затеваются любые перемены, зависящие от коллективного мнения живущих в нем людей. Тем не менее, такие собрания продолжают организовывать, проводить и внедрять в жизнь «проголосованные» пункты повесток. Об одном из таких собраний, а также о том, почему его решили признать незаконным отдельные собственники квартир, подробно расскажем в этой статье.

Собрание по переизбранию

Общее собрание в доме №17 по пр. Чкалова, которое состоялось весной 2023  года, лично нам показалось интересным уже тем, что в повестке дня вопросов, выгодных для УК, было больше, чем для жильцов. К примеру, последним предложили платить за содержание жилья даже не по тарифу администрации, как в большинстве других МКД нашего города, а по более высокой ставке. Инициатором собрания выступила управляющая компания, что тоже говорит о заинтересованности в решениях, прежде всего, жилищников, а не жителей.

Управляла домом до этого собрания УК «Альтернатива есть». Когда-то собственники квартир предпочли ее группе компаний «Управдом». Это произошло после дележки домов, реорганизации и переименования названной конторы практически без ведома, а значит и желания граждан. И вот «Альтернатива», похоже, решила повторить схему «Управдома». Примерно год назад горожанам из всех своих домов она предложила выбрать новую УК – «Альтернатива-Дзержинск». Сама организация существует в городе давно, но лицензию на право управлять жилым фондом получила, судя по данным ГЖИ Нижегородской области, только в феврале прошлого года. При этом директором обеих компаний на тот момент был один и тот же человек – Ольга Алилекова.

Так вот сразу после получения «Альтернативой-Дзержинск» лицензии ГЖИ – в феврале 2023 года – в доме №17 по пр. Чкалова прошло общее собрание по инициативе УК. В повестке дня значились вопросы, связанные с расторжением договора управления с «Альтернативой есть», заключением нового такого договора с «Альтернативой-Дзержинск», принятием отчета о проделанной УК работе, установлением тарифа на содержание жилья 24 руб. за один квадратный метр жилплощади, и другие.

Собрание, по документам, состоялось, все его решения воплощены в жизнь – в доме сменилась УК, новый договор управления подписан 1 апреля 2023 года, с этого времени жители МКД вместо 21,99 руб. за метр платят 24. Кворум, опять же по данным протокола, значится свыше 60%.

Однако нашлись такие люди, которые заявляют, что не знали ни о каком собрании, потому что даже процедура уведомления о нем была нарушена, не говоря уж о других нормах организации. Собственник одной из квартир Михаил Ф* обратился в суд, чтобы признать все вопросы протокола №1 от 10 марта 2023 года по адресу: пр. Чкалова, 17 недействительными и соответственно отменить их.

Исковое – в деталях

Исковое заявление в суд и поданное чуть позже дополнение к нему занимает почти 30 страниц. Его автор изрядно потрудился, чтобы указать служителям Фемиды на все – большие и маленькие, по его мнению, нарушения процедуры голосования. Мы, конечно же, все эти детали перечислить в своей статье не сможем, но основные постараемся подробно и доступно передать.

Итак, что касается возможных крупных нарушений, то и в протоколе общего собрания, и в объявлении о его проведении указана заочная форма, что Жилищным кодексом РФ не предусмотрено. В ст. 47 этого закона говорится, что проведение общего собрания собственников МКД заочно (опросным путем) допускается, но только если на очной части не было кворума. Здесь же, судя по документам и словам собственников, организатор и не собирался собирать (без тавтологии не обойтись) жителей очно, а сразу предложил голосовать за важные решения для всего дома путем опроса.

Второе, что насторожило жителей и прямо бросается в глаза своей нелепостью – действующая УК предлагает собственникам сменить саму себя и перейти в другую управляющую компанию. Такое возможно исключительно в интересах жилищников. Мало того, что они руками жителей переизбрали «управлялку», хотя, по сути, остались работать в доме с другим именем, они еще, по утверждению истца, «протолкнули» тариф 24 руб. без предварительных предложений и какой-либо раскладки экономики. Эта определенная цифра указана и в протоколе общего собрания, и в договоре управления. А вот сколько конкретно стоят услуги по содержанию общедомового имущества, в этих документах не указано.

Правда, один из вопросов общего собрания был связан с утверждением сметы на 2023 год.

Возможно, раскладку по стоимости изначально не видел только спорящий собственник, а участникам собрания она пришлась по душе. В «смете» указано, что с дома при 100% собираемости платежей УК на содержание жилья в течение года должна получить 736 тыс. рублей.

Далее расписаны затраты на управление дома (зарплата, налоги, аренда офиса и т.д.) – 245,3 тысячи, на содержание жилья – 355 тысяч, на обслуживание и ремонт – 135,5. И вроде бы даже у каждой конкретной строчки: «уборка», «кронирование», «аварийка», «промывка и опрессовка», «ремонт крыльца» есть своя стоимость, но только к требуемой законом раскладке это относится очень и очень мало.

Законодательство говорит о том, что когда УК предлагает цену, например, уборки в подъезде, она должна указать стоимость подобных услуг на текущий момент с учетом расценок на уборщицу на других предприятиях, а также доказать объективность затрат на сопутствующие «расходники» – тряпки, перчатки, спецодежду, моющие средства. Только тогда тариф можно считать экономически обоснованным. Взять и написать, что за уборку с дома вычтут, допустим 50 тыс. рублей, нельзя, точнее, можно, но эта сумма ничем не подкреплена.

Причем тариф УК предложила, повторимся, выше общегородского, установленного администрацией Дзержинска. В Постановлении мэрии № 5086 от 02.12.2022 года тариф для домов, подобно №17 по пр. Чкалова, в нашем городе установлен на уровне 25,24 руб. за один кв. метр жилья. В эту сумму входит ВДГО стоимостью 1,5 руб. за квадрат. Если ВДГО вычесть, тариф будет равен 23,74 руб., что меньше предложенных «Альтернативой» 24 руб. В договоре управления говорится, что 24 руб. с жителей берут без учета ВДГО, то есть плюс к этой сумме за техослуживание внутридомового газового оборудования они платят отдельно.

В исковом заявлении также говорится о том, что документы, предложенные УК – договор управления и приложения к нему, собственники увидели в общем чате одного из мессенджеров уже после проведения голосования. Для обсуждения задним числом их выложила одна из жительниц – Юлия К* (ее УК предложила выбрать главой совета МКД и она же вошла в состав счетной комиссии собрания). Чтобы понять мнение большинства соседей, женщина предложила условно проголосовать за тексты документов прямо в чате. Было это, согласно материалов дела, 6 апреля, в то время как документ датирован и подписан 1-го числа этого месяца. Скрины с перепиской истец передал сторонам судебного разбирательства.

После этих крупных нареканий к организации собрания отсутствие в протоколе подписей членов счетной комиссии – трех жителей дома и недостоверный реестр собственников в руках у УК кажется сущей ерундой. Тем не менее, истец тщательно расписал и другие неувязки. Ведь в  совокупности все они могут возыметь вес при решении о достоверности собрания.

«Метраж – не наш!»

В документах собрания, где председателем и секретарем указаны на тот момент сотрудники УК «Альтернатива есть» – директор и секретарь, приводится общая площадь дома 2 578,19 кв. метров. Это долевая собственность всех хозяев площадей на Чкалова, 17 – 100%. Проголосовали на собрании якобы 60,07% владельцев недвижимости, им принадлежит в совокупности 1 548,63 квадрата.

По данным же ЕГРН, о чем говорится в иске, площадь дома больше на целых 66 метров – 1 643,88. Если учитывать этот факт, то число голосов сразу снижается на 2,5% – до 58,6. Кворум при этом сохраняется. Но есть еще множество нюансов, способных его поколебать.

Истец Михаил Ф*, познакомившись с реестром собственников своего дома, листами голосования за выбор «новой» УК и повышение тарифа на содержание жилья, которые ему предоставили жилищники, увидел в документах массу огрех.

В доме располагается библиотека им. Чехова. Собственником помещения является КУМИ города, который отдал свою площадь под книги на условиях оперативного управления. При этом Ф*, опираясь на законодательную базу, указывает, что у библиотекарей от собственника должна быть доверенность на право участвовать в общем собрании. Такой доверенности в материалах общего собрания нет. Тем не менее, расписалась за переизбрание УК и увеличение платы одна лишь директор ЦБС Людмила Кемайкина, без каких-либо дополнительных оснований.

Часть листов голосования жителей тоже вызывает вопросы. В одном из них нет короткой подписи собственника, в другом – даты, хотя все это бланк самой же УК предполагает в обязательном порядке.

Документы еще из одной квартиры – это не оригинал, а ксерокопия.

Есть такое, что в реестре собственников указан один человек, а расписался почему-то другой. Там же, где в реестре, на основании которого УК проводила собрание, нет собственника, в решении он ставит свои данные.

Одна из собственниц, владеющая 1/2 жилплощади, расписывается за квартиру полностью, еще в одной квартире на метр завышена площадь.

Есть лист голосования, где в отдельных пунктах отмечены одновременно все три варианта ответа – «за», «против», «воздержался», есть исправленные данные, но без пометок собственника «исправленному верить»; все они, судя по всему, тоже учтены при голосовании.

Помимо этого, бросается в глаза, что за членов одной и той же семьи – брата и сестру, мужа и жену, очевидно, расписался кто-то один из них, так как подписи эти почти одинаковые.

Бабушка – собственник половины квартиры – расписалась за двух внуков, также собственников долей в этом жилье. Однако, в законе говорится, что представителем несовершеннолетних, в том числе для подтверждения их волеизъявления на общем собрании, могут быть только законные представители – родители или опекуны. Если бабушка не является опекуном, о чем в документах нашего собрания не говорится, «голоса» детей могут быть не засчитаны.

Ну, а о том, что часть документов, возможно, заполнялась вообще не собственниками, подсказывает хотя бы такой маленький нюанс, как странная ошибка в имени – ЕвгенЬий. Написал бы владелец имени, который пишет его постоянно, это слово таким образом? Нет, как и любой грамотный человек.

А был ли кворум?

Истец в заявлении говорит о том, что если суммировать все нарушения при заполнении и оформлении документов голосования спорного общего собрания, то от кворума в итоге почти ничего не останется – 23,78%.

Для этого, к слову, из подсчета можно даже не убирать значимую по площади библиотеку. Достаточно вычесть площади квартир или части квартир, на которые указывает Ф*, перечисляя нарушения, и кворум «сползет» ниже 50%-й отметки.

С указанными доводами иска не согласен адвокат УК «Альтернатива есть» Алексей Аверин. В своем отзыве на исковое заявление он оспаривает слова Михаила Ф*.

Помещение библиотеки им. Чехова передано в оперативное управление, поэтому именно библиотекари обязаны заботиться об общедомовом имуществе и участвовать в согласовании тарифа, то есть голосовать на собраниях.

Ошибки в общей площади дома на 66 метров и в случае с одной из квартир – на 1 метр не могут повлиять на кворум.

То что собственник направил при голосовании ксерокопию своего решения по электронной почте – тоже пустяки, ведь потом, после собрания, он приложил оригинал.

Собственник, который не совпал с данными реестра УК, тоже вполне мог законно принимать участие в голосовании на основании имеющихся документов о собственности на момент проведения собрания.

Отсутствие короткой подписи и даты у двух заполняющих можно не принимать во внимание, так как в первом случае в опроснике имеется полная подпись собственника, а во втором – «он сдал лист с решениями в период проведения собрания», то есть дата здесь вроде как и не нужна. Выходит, если бы даже все собственники в доме сдали свои Решения без дат, но в дни проведения собрания, оно от этого не перестало бы считаться легитимным.

Напомним, что в августе прошлого года «ДВ» рассказывало другую судебную историю, когда та же УК «Альтернатива есть» выиграла суд против собственника квартиры в доме №10А по ул. Молодежная – Веры Р*. Хозяйка жилья инициировала общее собрание за смену УК в своем доме, и жители в итоге перешли в другую жилищную организацию – «ДВК Сервис». Но прежняя управляющая компания не согласилась с этим как раз на основании путаницы в датах протокола и выиграла дело. Теперь же ее представитель считает отсутствие числа заполнения в документах нормой.

Конечно, всех собственников, чьи решения вызывают вопросы, можно пригласить в суд свидетелями, где они окончательно и бесповоротно выскажут свое мнение – согласны они с решением общего собрания за выбор «Альтернативы-Дзержинск» или нет. Но даже в этом случае нельзя сбросить со счетов то, что на момент подсчета голосов заполненные с нарушениями бюллетени безоговорочно принимались во внимание в пользу УК. А можно ли было их учитывать с ошибками в заполнении и недостающими важными сведениями?

На этот вопрос сможет ответить только суд. Очередное заседание по делу состоится завтра, 11 января.